나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50085 [1] 서울특별시 은평구 대조동 9-21 모아아파트 101동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '불광역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등과 주상용건물 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(불광역, 3,6호선) 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일:2013.01.30) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

본건 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제2종근린생활시설(사무소) 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2012-12-05)((최종 확인은 관 할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세 대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))<추가 기재>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50085 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 9-21 모아아파트 101동 2층201호

용도: 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중 (감정평가서 요약)

감정가: 383,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

건물면적: 68.14㎡ (약 20.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이선아 (집행채권액: 268,106,300원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '불광역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택 등과 주상용건물 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3, 6호선 불광역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제201호이며, 사용승인일은 2013년 1월 30일입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 13일 접수된 은평구(서울특별시)의 압류(갑6)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 을13 주택임차권: 이선아 (보증금 260,000,000원, 전입/확정일자 2021-06-30, 배당신고일자 2025-07-22, 대항력 없음)

* 을12 근저당권: 이경희 (채권액 156,000,000원, 접수일자 2022-05-06)

* 갑7 가압류: 신언주 (채권액 465,000,000원, 접수일자 2024-05-17)

* 갑8 압류: 국민건강보험공단 (접수일자 2025-09-19)

* 갑9 강제경매: 이선아 (채권액 268,106,300원, 접수일자 2026-01-23)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 것이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이선아 (개인정보 마스킹: 이 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-30

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 이선아는 대항력이 없으나, 보증금 2억 6천만원이므로 배당 절차를 주의 깊게 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

881,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 지역은 불광역을 중심으로 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 복합 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 적합성

공부상 용도는 '사무소'로 되어 있으나, 현재 '주거용'으로 이용되고 있어, 실제 업종 전환 가능성 및 용도 제한에 대한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 다수 소재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

인근 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (최종 확인은 관할 교육청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

본 건은 공부상 용도가 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반으로 간주될 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 향후 소유권 이전 시 거래 제한 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구)으로 지정되어 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

6.4. 공동담보

'공동담보'라는 특이사항이 있으나, 등기부등본상 별도 채무 관계는 확인되지 않았습니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 여부

서울특별시 은평구 대조동 9-21 인근 및 불광역 주변에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등) 존재 여부를 조사한 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3, 6호선 불광역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있는 입지입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인은 존재하나, 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리들이 존재하여 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력은 없으나 보증금 규모가 크므로 배당 여부 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 불광역 역세권의 뛰어난 입지 조건.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 적음.

* 현황 주거용 이용으로 인한 리모델링 또는 용도 변경 시 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 383,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 본 감정가와 주변 시세, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 유찰 가능성도 존재하므로, 현장 조사를 통한 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.