나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3378 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656-34 가람 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ‘경복비즈니스고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '가양역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.06.14) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3378 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 656-34 가람 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ‘경복비즈니스고등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '가양역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리는 2023년 6월 7일자 압류(김포시)입니다. 해당 권리보다 선순위에 있는 주택임차권(정성남, 을1, 접수 2023-05-16)은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-25, 대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

* 정

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-14, 확정일자: 2020-10-15, 배당신고일자: 2023-05-16, 대항력: 있음

비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 230,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. (등기부상 을구 1번 주택임차권, 말소: 인수 기재)

인수 보증금 합계: 230,000,000원 (추정)

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 정 임차인의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 잠재적 추가 매수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건은 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근 ‘경복비즈니스고등학교’가 소재하고 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건축물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 본 건은 4층에 위치하고 있습니다 (사용승인일 2017.06.14). 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 토지 및 도로

토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 4미터 폭의 도로와 접하여 차량 진출입 및 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 또는 인근 건물의 다세대주택 거래가는 약 210,000,000원 ~ 330,000,000원 수준입니다. 본 건의 건물 면적(29.99㎡)과 유사한 29.9㎡ 면적의 물건이 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 잠재적 시장 가치를 추정하는 데 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 230,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(다수 지정, 일부 유효기간 2026년까지), 도시관리계획 입안 중 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 9호선 가양역 인근에 위치하여 교통 여건은 양호합니다. 건물은 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 토지이용계획 상 여러 규제가 존재하여 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 현 시세 대비 인수되는 보증금 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 교통

지하철 9호선 가양역 인근이라는 점은 장점이며, 주변 편의시설 및 주거 환경도 무난한 편입니다.

8.2. 신축 건물

2017년 준공된 건물로 비교적 관리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 매매 사례 중, 본 건과 유사한 면적(29.9㎡)의 건물은 약 210,000,000원에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 700만원 수준입니다. 본 건의 건물면적(29.99㎡)을 고려하면, 순수 시세는 약 210,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 가장 중요한 점은 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 것입니다. 이는 매수인의 실질적인 최소 투자 비용이 230,000,000원부터 시작됨을 의미합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최소 인수 비용과 감정가(245,000,000원)를 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

인수되는 보증금 230,000,000원을 고려할 때, 본 건의 최적 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최소한 230,000,000원 이상으로 입찰해야 하며, 추후 임차인과의 협의 및 명도 가능성, 그리고 법원 배당 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.