나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3185 [1] 서울특별시 양천구 신정동 128-92 준펠리체 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울신목초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위 에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재해 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 오목교역(지하철 5호선)이 소재 하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 6층건(사용승인일자: 2018.01.18) 내 제4층 제401호로서 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

128-92번지/128-93번지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허 가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3185 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 128-92 준펠리체 제4층 제401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

토지지분: 24.619999999999997㎡ (약 7.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.06㎡ (약 11.20평)

건물지분: 37.06㎡ (약 11.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 395,000,000원 (3억 9천 5백만원)

1.5. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 6층건

사용승인일자: 2018년 1월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울신목초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 5호선 오목교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 이용 제한이 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (강서양천교육청에 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성명: 김성우)

보증금: 320,200,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 9월 3일

확정일자: 2018년 8월 21일

배당신고일자: 2024년 7월 17일

비고: 대항력 없음

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경3185) (접수일자: 2026년 1월 14일)

* 소유권보존: 임미숙 (접수일자: 2018년 1월 29일)

* 소유권이전: 문초승 (매매, 접수일자: 2018년 9월 4일)

* 주택임차권: 김성우 (권리금액: 320,200,000원, 접수일자: 2024년 7월 17일, 말소 예정)

3.4. 권리분석 요약

본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다. 주택임차권은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 관련 특이사항 및 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 위주의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 서울신목초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 서울신목초등학교 인근 위치

* 교통시설: 버스정류장 및 지하철 5호선 오목교역 이용 가능

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권 관련 조건: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 정확한 내용 파악이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2018년)된 다세대주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 HUG 관련 특이사항 및 주의사항으로 인해 매수인이 부담해야 할 조건이 존재하며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 3억 9천 5백만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세와의 비교 및 HUG 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 편리한 교통 여건 (오목교역 인근)

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 건물 거래가는 대략 11.2평 기준 2억 2천 5백만원에서 4천만원 수준이며, 신축 연식(2018년)을 감안할 때 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 및 주의사항에 따라 매수인이 부담할 수 있는 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원 (3억 2천만원)으로 산정합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 요약:

- 송원빌라: 23.14㎡(약 7평), 1억 3천만원 (2026년 5월)

- 현대빌라B동: 36.89㎡(약 11.16평), 2억 2천 5백만원 (2026년 5월, 1991년 건축)

- 준쉐르던스: 54.27㎡(약 16.41평), 4억원 (2026년 5월, 2002년 건축)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.