나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3208 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-21 제이케이빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2호선,지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2015.12.30.) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3208 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-21 제이케이빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

건물면적: 39.56㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

사용승인일: 2015년 12월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트. 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규 및 허가 요건을 확인해야 합니다.

2.4. 인접도로 상태

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 가압류 결정(2025카단54413)으로, 접수일자는 2025년 9월 23일입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본건 매각으로 인해 임차권(을1), 강제경매(갑8), 가압류(갑7) 등 말소기준권리보다 후순위이거나 동순위의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 명시적으로 존재하지 않는 것으로 보입니다.)

3.4. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(정시우)

* 보증금: 241,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 18일

* 확정일자: 2022년 11월 01일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금 241,500,000원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.5. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 갑2 (2016-02-25): 공유자전원지분전부이전

* 갑4 (2019-04-08): 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 갑5 (2021-08-05): 소유권이전

* 갑6 (2022-10-21): 소유권이전 (매매)

* 을1 (2024-11-28): 주택임차권 (정시우, 241,500,000원) - 말소 예정

* 갑7 (2025-09-23): 가압류 (서울신용보증재단, 27,632,846원) - 말소기준권리

* 갑8 (2026-01-21): 강제경매 (주택도시보증공사, 241,500,000원)

* 등기부채권 총액: 269,132,846원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설과 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 있어 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

4.2. 건물 현황

본건 건물인 "제이케이빌"은 2015년에 사용승인된 6층 규모의 철근콘크리트 구조 다세대주택입니다. 총 14세대가 거주 중이며, 본건은 4층에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다. 인근에 화원중학교가 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간 및 대상에 해당되는지 여부를 매수 시 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건의 해석

임차인 보증금 관련 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 조건부 매각에 따른 행정 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 건축물 노후화

2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 감정가는 2억 9천 5백만 원입니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 관련 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 토지거래허가구역 지정 여부는 매수 전반적인 투자 결정에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 보증금 인수 부담 해소

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금(2억 4천 1백 5십만 원) 관련 인수 부담이 없는 점은 매력적인 투자 포인트입니다.

8.2. 신축급 건물

2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.3. 지역 발전 가능성

소규모주택정비 관리지역으로 지정된 점은 향후 지역 정비 사업 추진 시 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.4. 탄력적인 입찰 가능성

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 낙찰가 결정 시 감정가를 기준으로 보다 탄력적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 건물(366-36, 2019년 준공, 19.98㎡)은 2026년 7월 21일에 2억 1천 6백만 원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1080만 원의 가격입니다. 본건(366-21, 2015년 준공, 39.56㎡)의 감정가는 2억 9천 5백만 원이며, ㎡당 약 746만 원입니다.

본건 건물은 "더원"(366-36)보다 4년 먼저 지어졌으나, 전용 면적이 두 배 가까이 크다는 점을 고려해야 합니다. "더원"의 거래 가격은 본건 감정가의 ㎡당 단가보다 높게 형성되어 있어, 본건의 경우 감정가가 시장가 대비 다소 보수적으로 책정되었거나, "더원"이 더 나은 입지 또는 상품성을 가졌을 가능성을 시사합니다.

최근 거래된 다른 다세대 주택(1986년, 2002년 준공)의 경우, 37㎡ 내외 면적이 1억 5천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 거래되었습니다. 이는 본건 건물보다 훨씬 낮은 가격대입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 현재 감정가(㎡당 약 746만 원)는 신축급 다세대주택으로서의 가치를 반영하고 있으며, "더원"의 높은 ㎡당 가격을 감안할 때 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

위 시세 분석 및 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 295,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 시에는 낙찰 후 명도 절차, 추가 공사 비용, 소유권 이전 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.