나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3370 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 「세일중학교」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 소규모 공장 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철역(1호선: 독산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하1층건 내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2020.04.13) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 현관 등)등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형토지로서 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3370 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제2층 제203호

용도: 오피스텔

건물명: 금강노블레스

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 271,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

1.3. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 「세일중학교」 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 오피스텔 및 소규모 공장 등이 밀집한 공업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 물건까지 접근이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 1호선 독산역이 소재하고 있고, 간선 및 지선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 권리 변동이 있었으며, 주택임차권(김재은) 및 서울특별시 금천구, 금천구(서울특별시)의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 등이 순차적으로 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 12월 16일자 서울특별시금천구의 압류 등기(갑4)이며, 본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(주택임차권, 강제경매, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재은)

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 선순위 임차권 관련 매각 조건이 적용됩니다.

* 임차인: 이경덕

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

본 건은 임차인 김재은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

최근 실거래가를 살펴보면,

2025년 4월 17일 12층 물건이 278,750,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

2026년 2월 8일 8층 물건이 268,000,000원에 중개거래된 사례가 있습니다.

본 물건은 2층으로, 최근 거래된 8층 및 12층보다 낮은 층에 위치하고 있어 시세 형성 시 이를 감안해야 합니다. 감정가(271,000,000원)와 최근 실거래가(268,000,000원 ~ 278,750,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 적정 시세는 2억 5천만원대 후반에서 2억 7천만원대 초반으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 금천구 가산동 일대는 가산디지털단지와 인접하여 다양한 업무시설, 오피스텔, 상업시설이 밀집한 지역입니다. 소규모 공장 및 IT 관련 기업들이 자리 잡고 있어 직주근접성이 좋은 편이며, 유동인구가 꾸준히 유지되는 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 13층, 지하 1층 건물로, 2020년 4월 13일에 사용 승인되었습니다. 본 건은 해당 건물 내 제2층 제203호로, 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있으며, 건물 내 승강기 이용이 가능합니다. 주위에는 학교, 상업시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 보이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련

가장 중요한 부분은 임차인 김재은 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 비록 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. HUG와의 계약 조건 변경 관련 사항도 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 주로 오피스텔, 사무실, 소규모 공장 등이 혼재된 상업 및 업무 지구로, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 비교적 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 여건과 준수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 크지 않다는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 특수 조건이 본 건의 취득 시 가장 중요하게 검토되어야 할 사항입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 기대.

* 서울 금천구 가산동의 직주근접성 및 상업 지구 입지.

* 경매 절차상 인수되는 권리 부담이 적을 것으로 예상.

* 임차인 관련 특별 조건 이해 및 이행 확인 시, 저가 매수 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 271,000,000원이며, 최근 실거래가는 268,000,000원 ~ 278,750,000원 수준입니다. 본 물건은 2층으로 낮은 층임을 감안할 때, 시세는 2억 5천만원대 후반에서 2억 7천만원대 초반으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이고 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 입찰가는 해당 물건의 실제 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가 대비 85~95% 수준인 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 임차인 관련 조건 이행 여부를 더욱 철저히 확인하고, 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.