나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3354 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 36 프라임51 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 공원, 창고, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 "선유도역" 및 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건 내 제2층 제203호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고·평탄한 대체로 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3354 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 영등포구 양평동6가 36 프라임51 제2층 제203호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

301,000,000원

2.5. 면적

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지지분: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물지분: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

주OOOOOOO

2.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2.10. 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 지하철 9호선 "선유도역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각급 학교, 공원, 창고, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 "선유도역" 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2017-12-05, 주식회사정원프라임

* 소유권이전: 2018-03-16, 사형택 (매매)

* 가압류: 2023-09-18, 주택도시보증공사 (금1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2023-11-01, 박나리 (금280,000,000원) - 전입일자: 2021-10-13, 확정일자: 2021-09-17 (말소 예정)

* 압류: 2024-12-18, 서초세무서장

* 강제경매: 2026-01-22, 주택도시보증공사 (금280,000,000원) - 사건번호: 2026타경3354

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 박나리)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-13

* 확정일자: 2021-09-17

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

4.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023-09-18)보다 늦은 주택임차권(2023-11-01) 및 강제경매(2026-01-22) 등은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 박나리의 보증금 280,000,000원은 선순위임차권으로 등기되었으나, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 매수인에게 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

인근은 각급 학교, 공원, 창고, 빌라, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 교통: 지하철 9호선 선유도역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접

* 교육: 인근에 각급 학교 소재

* 환경: 공원 인접, 주거 밀집 지역

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

박나리 임차인은 보증금 280,000,000원에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 보증금 미회수 위험이 없음을 의미하나, 계약 이행 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등기 관련 사항은 매각 조건에 따라 정리됩니다.

7.2. 토지이용계획

* 2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역(한강변)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20~2026.12.31. 아파트 건축용도 대상)

7.3. 건물구조 및 외벽

철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 9호선 선유도역과 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 감정가는 301,000,000원으로, 전용면적 약 8.93평 (29.53㎡)에 해당하는 비교적 소형 주택입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 보증금 280,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 조건 등 세부적인 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 소형 주택으로서 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 소형 다세대주택: 지하철 9호선 선유도역 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인에게 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 적정 감정가: 최근 거래 사례 및 물건 상태 등을 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 지역 개발 잠재력: 영등포구의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 기대

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 301,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매 사례는 258,000,000원에서 260,000,000원 수준입니다. (25.59㎡ 기준 약 1,016만원/㎡, 28.71㎡ 기준 약 899만원/㎡). 본건 건물면적 29.53㎡ (약 8.93평)의 경우, 감정가는 약 1,019만원/㎡ 수준입니다.

인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 경쟁 상황과 물건의 소형 평수임을 감안하여 산정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.