나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3253 [1] 서울특별시 구로구 항동 246 항동제일풍경채포레스트 제702동 제17층 제1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물내 17층 1701호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 보행자전용도로(2014-04-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-24)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 기호(가)건물은 기준시점일 현재 집합건물 등기사항전부증명서상 토지의 소유권· 대지권이 미등록 상태로서, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 의거하여 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 토지의 소유권·대지권이 일체로 거래되는 점 등을 고려하여 추후 대지권이 적정하게 귀속될 것을 전제로 하여 감정평가하였 으며, 추후 소유권·대지권 미등록으로 인해 문제발생시 감정평가액에 변동이 있을 것으로 판단되는바, 경매진행시 유의바람.

물건 비고

대지권 미등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3253 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 항동 246 항동제일풍경채포레스트 제702동 제17층 제1701호

건물명: 항동 제일풍경채 포레스트

용도: 아파트

동/호수: 702동 1701호

층: 17층 (총 17층 중)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 900,000,000원

토지면적 (전체 대지): 18224.40㎡ (약 5513.93평)

토지지분: 0㎡ (대지권 미등기 관련)

건물면적 (전용): 101.61㎡ (약 30.73평)

건물면적 (분양): 제공된 정보에서 구체적인 분양 면적은 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로가 개설되어 외곽 공도와 연계됩니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2020-04-03, 주식회사서울항동칠피에프브이

소유권 이전: 2020-08-04, 조수현 (매매)

근저당권 (말소기준권리): 2023-03-27, 으뜸새마을금고 (960,000,000원)

임의경매개시결정: 2026-01-21, 으뜸새마을금고 (833,682,930원, 서울남부지방법원 2026타경3253)

등기부채권 총액: 960,000,000원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 으뜸새마을금고의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의 필요: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 보증금 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

근린생활시설이 주변에 혼재하고 있으며, "서울항동초등학교" 인접으로 교육 관련 시설 접근이 양호합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 보행자전용도로 및 중로2류(폭 15~20m)에 접합되어 있으며, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (아파트 거래 시 2026년 12월 31일까지, 외국인 등은 2026년 8월 25일까지 허가 필요)

제공된 정보와 자체 검색을 통해 확인한 결과, 특별히 지목된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 평지붕의 17층 건물 중 17층에 위치한 1701호입니다.

외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"서울항동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

그 외 주택, 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 집합건물 등기사항전부증명서상 토지의 소유권 및 대지권이 미등록 상태라는 점입니다.

이는 추후 대지권이 적정하게 귀속될 것을 전제로 감정평가가 이루어졌으나, 이로 인해 추후 법적 또는 행정적 문제가 발생할 경우 감정평가액에 변동이 있을 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역

본 물건은 아파트 거래 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 잔금 납부 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

외국인 등 특정 대상자에게는 더 빠른 기간 내 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 아파트로서, 서울 구로구 항동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 개발이 이루어지고 있으며, 초등학교가 인접하여 주거 환경으로서는 긍정적인 측면이 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, '대지권 미등기'라는 매우 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

토지거래허가구역이라는 점 또한 취득 절차 시 반드시 숙지해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 항동 지구의 꾸준한 개발 및 주거 수요.

* "서울항동초등학교" 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 대지권 미등기 리스크 해소 시 정상적인 시장 가치 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 900,000,000원

인수 보증금: 0원

총 채권액: 960,000,000원

본 물건은 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

대지권 미등기 문제를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여, 감정가의 80~85% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (약 720,000,000원 ~ 765,000,000원)

다만, 대지권 문제 해결 가능성 및 예상 비용에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.