나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3342 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제9층 제906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털 단지역'이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제9층 제906호로서, (사용승인일: 2014-09-05) 외 벽 : 외장석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 8 ~ 10미터 내외, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭8m~10m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진 입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수 도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3342 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제9층 제906호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

120,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 2.23㎡ (약 0.67평)

* 토지지분: 2.226㎡ (약 0.67평)

* 건물면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

* 건물지분: 12.19㎡ (약 3.69평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO

1.9. 건축년도

2014년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하여 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 주변시설

* 상업시설: AK플라자 가산, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰 및 다수의 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 업무시설: 다수의 지식산업센터와 오피스가 밀집한 지역으로 직주근접 수요가 높습니다.

* 혐오시설: 인근 지역은 주로 상업 및 업무, 주거 시설로 구성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 주식회사문영종합개발 (2014-09-15 보존등기)

* 소종철 (2014-11-11 소유권 이전)

* 김영숙 (2020-11-23 소유권 이전)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 지완, 접수일자: 2023-03-02)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 119,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-05

* 확정일자: 2022-08-12

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 보증금 119,900,000원에 대한 권리를 보유하고 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 특별매각조건에 따라 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 부과되어, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 집합건물 등기부상 해당 임차권(을4)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인: 오승훈

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으며, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 권리관계가 불명확합니다. 보증금 1,000,000원에 대한 인수 대상은 아니나, 관련 권리관계 및 점유 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 기타 권리 사항 (모두 말소 예정)

* 갑5 가압류 (채권자: 조용민, 2023-12-18, 170,000,000원)

* 갑6 가압류 (채권자: 김창억, 2024-03-27, 115,000,000원)

* 갑7 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 2026-01-22, 121,621,303원) - 본건 경매사건

* 갑8 압류 (채권자: 국민건강보험공단, 2026-01-30)

3.6. 등기부채권 총액

1,531,400,000원

3.7. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 대규모 지식산업센터와 오피스텔, 판매시설이 밀집한 IT 및 산업단지 지역으로, 근린생활시설 또한 풍부하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시세 (매매)

* 제공된 JSON 정보는 '다세대' 주택 기준으로, 본건(도시형생활주택)과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 2026년 5월 거래 사례 (다세대 주택):

* 가산동 239-2번지 '원평6차' (69.55㎡ 전용): 29,000만원

* 가산동 238-38번지 '성운쉐르빌' (29.89㎡ 전용): 21,300만원

* 가산동 778번지 '다온캐슬' (33.87㎡ 전용): 29,300만원

* 본건(12.19㎡)은 제공된 시세 정보 대비 면적이 매우 작습니다. 유사 단지의 소형 오피스텔/도시형생활주택 시세를 별도 확인해야 하며, 해당 지역의 높은 업무 수요를 고려하면 소형 평형의 단위 면적당 가치는 높게 형성될 수 있습니다.

4.3. 주변 시세 (임대)

* 제공된 JSON 정보에는 최근 전월세 거래 데이터가 포함되어 있지 않습니다.

4.4. 건물 용도

비즈트위트 바이올렛 5차는 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설도 함께 복합된 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 15층 건물 내 9층에 위치한 도시형생활주택으로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 대형 판매시설, 근린생활시설 등을 이용하기 편리합니다.

5.3. 교육시설

가까운 거리에 가산초등학교, 문성중학교 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별매각조건

본건은 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 보증금 관련 부담이 없음을 의미하나, 해당 조건을 이행하지 않을 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 관련

집합건물 등기부상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(을4)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 또한, 채권자(서OOOOOOOO)이자 본건 강제경매 신청인이 서울보증보험주식회사라는 점과 특별매각조건을 종합할 때, 이 부분은 매수인에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지 않을 것으로 보이나, 명확한 소멸 여부는 잔금 납부 시점까지 최종 확인이 필요합니다. 임차인 '오승훈'은 대항력이 없으며 보증금 미상으로 인수 대상이 아닙니다.

6.3. 공동담보

특이사항에 공동담보 물건이 있음을 명시하고 있습니다. 이는 본건 외 다른 담보물이 경매에 포함되었거나, 담보 설정 시 연대된 물건이 있음을 의미하며, 해당 담보물의 처리 결과에 따라 본건 채권의 우선순위나 잔여 채무에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. (단, 매각으로 소멸되는 권리 외 인수 대상은 없어 직접적 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.)

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 (2025-08-21 지정, 2025.8.26~2026.8.25) 및 아파트 대상 토지거래계약허가구역 (2025-10-15 지정, 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 산업단지 및 상업시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가는 1.2억원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 실제 거래 사례와 면적(약 3.69평)을 고려했을 때, 소형 평형임을 감안해야 합니다. 권리관계상 임차인의 대항력 포기 조건 등 특별매각조건이 명시되어 있어, 잔금 납부 시 명도 관련 추가적인 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항(토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 거래 시 해당 규정을 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 직주근접 배후 수요: 대규모 지식산업센터 및 오피스, 상업시설 밀집 지역으로 임대 수요가 풍부합니다.

* 낮은 감정가: 1.2억원이라는 비교적 낮은 감정가는 소액 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 특별매각조건으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON의 다세대 주택 시세와 본건(도시형생활주택, 12.19㎡)의 면적 및 용도 차이를 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 높은 업무 수요와 역세권 입지를 감안할 때, 소형 평형에 대한 가치는 높게 평가될 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원 (특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.)

* 예상 입찰가: 감정가 1.2억원을 기준으로, 입지 및 소액 투자 가능성을 고려하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현지 시세 및 건물 상태, 소형 평형의 수요 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 제안이며, 철저한 현장 조사 및 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.