나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52482 [2] 경기도 시흥시 배곧동 291-5 건영테크노밸리 4층434호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧한울초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지,공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 내
제7층 제742호 및 제4층 제434호 로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

일련번호1, 2 공히 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 승강기설비,주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 22미터 내외 포장도로에 접하며 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관리사무소 탐문조사 결과 7층 742호 및 4층 434호는 기준시점 현재 임차인이 있는 것으로 조사 되었으나 구체적인 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지식산업센터임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52482 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 291-5 건영테크노밸리 4층434호 (신주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-49)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제7층 제742호 및 제4층 제434호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

* 토지지분: 16.6639㎡ (약 5.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 55.35㎡ (약 16.74평)

* 건물지분: 55.35㎡ (약 16.74평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 지식산업센터임.

* 사용승인일: 2020-10-16

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제7층 제742호 및 제4층 제434호로서 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 일련번호1, 2 공히 지식산업센터로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 소방설비 등을 갖추고 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 등고평탄한 정방형 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 남서측으로 노폭 약 22미터 내외 포장도로에 접하며 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2020-12-01)

* 말소예정 권리:

* 신한은행 근저당 (157,920,000원)

* 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 임의경매 (256,967,980원)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 해당 물건에 대한 별도 등기 또는 권리 사항은 확인되지 않아 인수 부담은 없는 것으로 판단됨)

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 157,920,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 300,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 결과: 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 배 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 소액이라도 명도 과정에서의 분쟁 소지를 최소화하기 위한 사전 소통 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 배곧동 지역은 신도시 개발에 따라 주거, 상업, 업무, 교육, 녹지 공간이 조화롭게 계획된 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지 및 배곧한울초등학교 등 교육시설이 있으며, 공원 녹지 공간도 잘 조성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성: 남서측 약 22미터, 남동측 약 10미터의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 환경도 양호한 편입니다.

* 상업 및 업무 환경: 건영테크노밸리는 지식산업센터로서, 주변에 배곧엠플러스테크노, 배곧 프라임센터Y 등 유사한 산업시설 및 상업시설이 집적되어 있어 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되거나 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐수 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 지역의 개발 계획 및 잠재적 혐오시설 유입 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 배곧한울초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 해당 구역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 조사 필요)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시흥시 및 인근 지역으로 이동이 가능합니다. 차량 이용 시에는 주변 도로망을 통해 주요 도로로의 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 전문 유한회사가 채권을 인수한 유동화 물건입니다. 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 채권 양수도 과정 및 채권의 성격에 따라 특이 사항이 발생할 수 있습니다.

* 지식산업센터 특성: 지식산업센터는 용도 제한이 있어 일반 상가나 오피스텔보다 업종 선택의 폭이 좁습니다. 공실 발생 시 임차인 모집에 어려움이 있을 수 있으며, 경기 변동에 따른 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 관리사무소 탐문 결과 임차인이 있는 것으로 조사되었으나, 구체적인 임대차 조건(기간, 월세 연체 여부 등) 및 인도 조건이 명확하지 않아 명도 과정에서 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

* 수도권 과밀억제권역: 과밀억제권역에 해당하여 향후 사업 확장 시 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 주거 및 교육 시설과 인접해 있어 지역 내에서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 지식산업센터 특유의 업종 제한 및 공실 위험성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 임차인의 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 원만한 협상이 중요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시의 지속적인 발전 가능성: 배곧 신도시는 교육, 문화, 상업, 비즈니스 기능이 복합적으로 개발되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물 및 우수한 입지: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 초등학교와 인접하고 교통이 편리하여 실사용 및 임대 목적 모두 고려해볼 만합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

* 소액 임차인: 현재 파악된 임차인은 보증금이 30만원으로 매우 소액이며, 대항력도 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 조사가 필요합니다.

* 최근 6개월~1년 이내 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 실제 매매 사례 조사.

* 현재 임대 중인 유사 물건의 임대료 수준 및 공실률 조사.

* 현장 방문을 통한 물건 상태 (내부 시설, 누수, 하자 등) 확인.

* 명도 예상 비용 및 소요 기간 산정.

* 감정가 181,000,000원을 기준으로, 위 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최종 입찰가는 희망 수익률, 자금 계획, 경매 경쟁 상황 등을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.