나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52623 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에
위치하며 부근은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철
4호선 ""안산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내
1층 씨비-102호, 씨비-103호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공실이며, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약40미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구
(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지
(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역이므로 입주자격 등에 대해 사전 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52623 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CB-102호

(신규 도로명 주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325 (신길동))

* 건물 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 1층

* 주요 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장, 제1,2종근린생활시설)

* 토지 면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

* 건물 면적: 38.62㎡ (약 11.68평)

* 감정가: 518,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 지하철 4호선 '안산역' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 지역은 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진입 및 주정차가 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 4호선 '안산역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 북동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변은 산업단지 내 공장 및 관련 시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 산업단지 특성상 관련 입지 규제 및 시설 분포에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 2023년 12월 28일자 우리은행 근저당 (채권최고액 872,400,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 총 채권액은 872,400,000원입니다.

* 본 경매는 2025년 6월 17일자 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정으로 진행 중입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계 등은 미상이며, 별도의 임차인이 존재하는 경우에도 보증금이나 차임 등 금액이 미상이라면 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 배후 수요

* 본건이 위치한 안산시 단원구 신길동 일대는 반월국가산업단지와 연계된 산업 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 안산역 상권의 이용객 및 산업단지 종사자들이 주요 배후 수요층을 형성할 것으로 보입니다.

4.2. 사업 가능 업종

* 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 및 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 사무실, 소규모 제조 시설, 상점, 서비스업 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 안산역 주변의 상업 시설, 금융 기관, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/규제적 리스크

* 본 물건은 반월특수지역에 속하며, 공장(지식산업센터) 용도입니다. 따라서 입주 자격, 사업자 등록, 업종 제한 등 관련 법규 및 규제에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장/물건 자체 리스크

* 본 물건은 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특수성을 이해하고 접근해야 합니다.

* 기준 시점 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 리스크 관리가 필요합니다.

* 산업단지 내 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 안산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 1층 코너 호실에 해당하여 가시성과 접근성이 우수할 것으로 판단됩니다.

* 건물의 연식(2020년 사용승인) 및 구조는 양호한 편이며, 교통 여건 또한 편리합니다.

* 다만, 반월특수지역 내 입주 자격 제한, 유동화 물건의 특성, 현재 공실 상태 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 초역세권에 위치한 지식산업센터로, 유동인구 및 접근성이 뛰어난 입지입니다.

* 1층 코너 호실로 상가 또는 사무실로서의 활용 가치가 높을 것으로 기대됩니다.

* 반월국가산업단지 재생사업지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 518,000,000원

* 참고 최근 매매가: 511,575,000원 (등기부상 매매 금액)

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 유동화 물건이며, 현재 공실 상태이고 반월특수지역 입주 자격 확인 등 추가적인 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인 및 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.