나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10125 [3] 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 83 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 매곡면 공수리 소재 “공수1리마을회관” 남동측 인근 생산관리지역, 농림
지역, 보전관리지역내 산재하여 위치하며, 주위는 순수농경지 및 경지정리농경지, 순수임야, 농가
주택 등이 소재하는 순수농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 또는 농기계등의 출입이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 평탄한 부정형의 토지로서, 농경지(답)로 이용중입니다.
기호2 평탄한 사다리형의 토지로서, 농경지(답)로 이용중입니다.
기호3 완만하게 경사진 부정형의 토지로서, 농경지(전)로 이용중입니다.
기호4 평탄한 사다리형의 토지로서, 농경지(답)로 이용중입니다.
기호5 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지(답)로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1,2,4,5 북측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로와 접하고있습니다.
기호3 서측으로 폭 약 2미터 내외의 콘크리트포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한
지역)<물환경보전법>.

기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역
(금강유역 배출시설 설치제한지역)<물환경보전법>.

기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m
이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설
설치제한지역)<물환경보전법>, 영농여건불리농지.

기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역
(금강유역 배출시설 설치제한지역)<물환경보전법>.

기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역
(금강유역 배출시설 설치제한지역)<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3 지상에는 소유자 미상의 제시외 수목(감나무등)이 다수 식재 되어있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 수목 포함.
농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경10125 (3)

* 소재지: 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 83

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 38,600,000원

* 토지면적: 1448.00㎡ (약 438.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 1.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 영동군 매곡면 공수리 소재 “공수1리마을회관” 남동측 인근 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역 내 산재하여 위치하며, 주위는 순수 농경지, 경지정리된 농경지, 순수 임야, 농가 주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 또는 농기계의 출입이 가능하며, 인근 지방도변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호 1, 2, 4, 5 토지는 북측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 기호 3 토지는 서측으로 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한 지역)<물환경보전법>.

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한 지역)<물환경보전법>.

* 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 1000m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한 지역)<물환경보전법>, 영농여건불리농지.

* 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한 지역)<물환경보전법>.

* 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농지법), 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한 지역)<물환경보전법>.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 박희성 (1994-12-28)

* 말소기준권리: 을1 근저당 (주식회사코리아대부, 2021-03-18, 67,500,000원). 본 경매 개시로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리: 을1-1 근저당부채권 질권설정, 갑4 압류 (파주세무서장), 갑5 가압류 (메리츠캐피탈, 9,958,733원), 을2 근저당 (채희곤, 110,000,000원), 갑6 임의경매 (주식회사코리아금융대부, 56,280,082원), 갑7 압류 (경기도파주시).

* 등기부채권 총액: 187,458,733원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 및 명세서상으로 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 농경지로서, 주변은 순수 농경지와 임야, 농가 주택 등으로 구성되어 있습니다. 따라서 상업적 기능의 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민이나 농업 종사자를 대상으로 하는 소규모 유통 시설이나 영농 관련 시설이 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 차량을 이용하면 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하나, 도심 지역과 같은 다양한 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 지방도변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

* 주거환경: 생산관리지역, 농림지역, 보전관리지역에 속해 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 일부 지역의 경우 가축 사육 제한 구역 및 배출 시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있으므로, 입찰 전 관할 관청에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 위치 파악을 위해 별도의 측량이 필요합니다. 이는 추가 비용 발생 및 향후 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 본건 토지(기호3) 지상에 소유자 미상의 감나무 등 다수의 수목이 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 낙찰자는 해당 수목에 대한 처리 방안을 강구해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지 이용에 일정한 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 경매 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 여부나 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 영동군 매곡면의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 토지면적은 1448㎡입니다. 감정가는 38,600,000원으로 책정되었습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 분석이 가능합니다. 그러나 농지 취득 요건 충족, 경계 불분명으로 인한 측량 필요, 제시외 수목 처리, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 입찰 전 반드시 확인하고 준비해야 할 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농업 경영 또는 주말 체험 영농 목적으로 농지를 취득하고자 하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 현지 시세 및 향후 개발 가능성 등을 고려하여 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰 후 권리관계가 깨끗하게 정리되어 인수되는 권리가 없어 명도 및 관리 부담이 적을 수 있습니다 (임차인 부재 시).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 38,600,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통한 토지의 현황, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 가능성, 측량 비용, 제시외 수목 처리 비용, 영농 여건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 단순히 인수 보증금을 제외한 계산은 하지 않습니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 농지 취득 관련 특이사항과 제시외 물건 등이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 검토와 함께 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 추가적인 현장 조사와 전문가의 도움을 받아보시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.