나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10146 [2] 충청북도 옥천군 동이면 금암리 1099-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 동이면 적하리 소재 ""적하2구마을회관"" 남서측 근거리
및 충청북도 옥천군 옥천읍 동이면 금암리 소재 ""천곡제"" 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 주택, 과수원, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려시 제반 대중
교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 공히 사다리형 평지로 묵전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1: 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 2: 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2:
보전관리지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역,
수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 본건
토지 상에 소재하는 입목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려
하여 토지에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10146 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 옥천군 동이면 금암리 1099-2

용도: 전

토지 면적: 1845.00㎡ (약 558.12평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지매각

감정가: 190,035,000원

1.3. 주요 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* 공동담보 물건

* 인접 토지와의 경계 불분명으로 별도 측량 요망

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 옥천군 동이면 적하리 소재 '적하2구마을회관' 남서측 근거리 및 '천곡제' 동측 인근에 위치하며, 주위에는 주택, 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 시내버스 승강장 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 접근성은 다소 열세한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 평탄한 지형이며, 현재 묵전(농사를 짓지 않고 밭을 쉬게 하는 상태)으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

기호 1 토지는 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호 2 토지는 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음의 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

* 보전관리지역

* 가축사육제한지역

* (금강)수변구역

* 배출시설설치제한지역

* 수질보전특별대책지역

위 토지이용계획에 따른 상세 내용은 다음과 같습니다.

* 보전관리지역: 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하 (지자체 조례에 따라 가감될 수 있음). 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지 등을 위한 지역입니다.

* 가축사육제한지역: 주거밀집지역, 상수원보호구역, 수변구역 등에서 가축 사육을 제한하거나 금지하는 구역입니다. 악취, 소음, 질병 전파 등을 방지하기 위해 주로 주거지와 일정 거리 이상 떨어져야 합니다.

* (금강)수변구역: 금강 수계의 수질 보전을 위해 지정되었으며, 과거에는 각종 개발행위가 엄격히 제한되었으나, 일부 해제 움직임이 있습니다. 해당 지역의 개발행위 제한은 지자체 및 관련 법규에 따라 변동될 수 있습니다.

* 배출시설설치제한지역: 물환경보전법에 따라 특정 수질유해물질 등을 배출하는 시설의 설치가 제한되는 지역입니다. 수질오염 방지 및 환경 보호를 목적으로 합니다.

* 수질보전특별대책지역: 수질 오염 방지를 위해 지정된 구역으로, 환경부장관이 정하는 바에 따라 배출시설 설치 등에 대한 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 30일 접수된 이원새마을금고의 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 189,000,000원입니다. (근저당 169,000,000원, 가압류 20,000,000원 등)

3.4. 주요 등기사항 요약

* 갑2 (정홍미): 소유권 관련 지분 이전 등기

* 갑9 (이정두): 공유자전원지분전부 이전 (말소)

* 을8 (이원새마을금고): 근저당권, 169,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 을9 (이원새마을금고): 지상권 설정 (말소되었으나, 물건명세서상 인수 대상 가능성 있음)

* 갑10 (경기신용보증재단): 가압류, 20,000,000원 (말소)

* 갑15 (이원): 임의경매, 218,139,480원 (말소)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 농업용 토지로, 상업적 기능의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주위 환경은 주택, 과수원, 임야 등이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

주변의 대중교통 접근성이 열세하여 편의시설 이용이나 일상생활을 위해서는 차량이 필수적일 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 해당 지역 농지 취득 자격 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 활용 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 과도한 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한지역, 금강수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 용도지역 및 구역 지정으로 인해 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히, 금강수변구역 및 수질보전특별대책지역 등은 환경 관련 규제가 엄격하여 개발 행위가 극히 제한될 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 낮아 자가용 이용이 불가피하며, 이는 접근성과 편의성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미해결 권리 존재 가능성: 등기부상 말소 처리된 지상권이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 실제 인수해야 하는 권리일 수 있습니다. 이 부분은 최종 확인이 반드시 필요합니다.

* 혐오시설 여부: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 동이면에 위치한 농업용 토지(전)입니다. 광대한 면적에도 불구하고, 다수의 엄격한 토지이용 제한(보전관리지역, 수변구역, 수질보전특별대책지역 등)과 농지취득자격증명 필수 제출이라는 까다로운 요건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 경계 불분명 및 지상권의 인수 가능성은 추가적인 비용과 시간을 필요로 하는 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농업 경영 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 1845㎡의 넓은 면적을 활용하여 농업 시설 설치 등 다양한 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 190,035,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 상기 명시된 제반 리스크 요인(농취증 발급의 난이도, 경계측량 비용, 법적 제한사항, 미해결 권리 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.