나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40309 [1] 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "목천고가오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하며, 남서측 원거리에 지하철역(1호선 송탄역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서,

외벽 : 치장벽돌 및 석재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
바닥 : 강화마루 마감 등
창호 : 하이샤시 이중창 마감 등임.

이용상태

단지형다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임(이는 이해관계인 부재 등의 사유로 현황도 및 외부관찰, 평가전례, 탐문조사 등을 참조한 것으로 현황과 다소 상이할 수도 있으니 경매 진행시 참조하시기 바랍니다).

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 토지로서, 인접 대지 및 도로와 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호 1, 2> 공히, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 3층301호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경40309(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건축물대장상 해당 건물(오르빌)은 2017년 12월 08일 신축 허가를 받아 2018년 10월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 본건은 이 중 3층 301호에 해당합니다.

총 11세대로 구성된 단지형 다세대주택입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적은 34.27㎡ (약 10.37평)이며, 건물 면적(전용면적)은 51.50㎡ (약 15.58평)입니다.

건물 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. (이는 이해관계인 부재 등의 사유로 현황과 다소 상이할 수 있습니다.)

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루, 창호는 하이샤시 이중창으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필 일단의 가장형 토지로, 인접 대지 및 도로와 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 146,000,000원 (1억 4천 6백만원)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "목천고가오거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재합니다.

남서측 원거리에 지하철 1호선 송탄역이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

대상 물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 인천세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(이호창)

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 8일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 27일

* 대항력: 있음

* 비고:

등기부등본상 을구 3번 임차권등기가 설정되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임차인의 보증금 173,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 기타 권리 관계

소유권보존등기(갑1, 2018.10.24), 소유권이전등기(갑2, 2020.10.14)가 존재합니다.

갑3 압류(인천세무서장, 2023.02.08)는 말소기준권리이며, 갑4 압류(부평세무서장, 2023.06.29), 갑5 강제경매(주택도시보증공사, 2025.01.09), 갑6 압류(관악세무서장, 2025.01.23)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 173,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 입지하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 중 3층에 위치하며, 방 3개, 거실, 욕실 2개 등의 내부 구조를 가지고 있습니다.

내외장 마감 및 설비는 일반적인 다세대주택 수준으로, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 생활 편의시설

인근에 일반버스정류장이 있고, 차량으로 이동 시 지하철 1호선 송탄역을 이용할 수 있습니다.

주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활용품 구매, 식당 이용 등은 가능하나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 173,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 군 소음

본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 군용 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

5.3. 기타

비행안전제5구역에 속해 있어 항공기 안전과 관련된 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 평택시 신장동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 6백만원입니다. 신축된 지 약 8년 된 건물로 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 주변에 아파트와 주택이 혼재된 주거지역입니다.

권리분석상 가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 173,000,000원으로, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 부분은 경매 절차상의 배당으로 충분히 해결될 가능성도 시사하나, 명확한 확인이 필요합니다. 군용 비행장 소음 지역에 포함되는 점도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

평택시는 삼성전자 등 대기업 투자와 산업단지 개발로 지속적인 성장 잠재력을 가진 지역입니다.

본건은 신장동 역세권 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다세대주택으로서 임대 수익 창출이 가능하며, 전용면적 51.50㎡는 1~2인 가구 또는 소가족에게 적합한 크기입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

주변 시세를 파악한 결과, 2016년에 건축된 비슷한 규모(50.18㎡)의 다세대주택 '행복힐타운106동'이 2026년 7월 5일 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 259만원 수준입니다.

본건의 전용면적 51.50㎡에 이 시세를 적용하면 약 133,000,000원 정도의 가치를 추정할 수 있습니다.

건축 연도(2017-2018년)를 고려할 때, 감정가(약 283만원/㎡)는 해당 거래 사례보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 173,000,000원을 인수해야 하는 가능성을 고려하더라도, 물건 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 고려해야 합니다.

주변 시세 및 감정가, 그리고 본건의 가치를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 시세보다 다소 낮은 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 감정가 146,000,000원과 최근 거래 사례(130,000,000원)를 고려하여, 90%~95% 수준으로 입찰가를 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 135,000,000원으로 제안합니다.

(입찰 시에는 임차인 인수 보증금 173,000,000원 또는 잔액이 추가로 발생할 수 있음을 반드시 유의하여 총 부담액을 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.