나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10869 [3] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘186호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 서측 인근에 일반시내버스, 직행버스, 마을버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건내 1층 145호 외 2개호로서,
외벽 : 커튼월 방식의 복층유리 및 알미늄복합판넬 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
천정 : 무석면텍스 마감 등
창호 : 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)"으로서 현황 공실 상태임. (후면 "사진용지"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 기준하여 인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터(공업용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단지 기준하여 본건 서측으로 폭 약 30미터, 본건 북측,동측,남측으로 폭 약 15미터 내외의 준각지 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<토지 기호(1), (2), (3)>
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설이나 현황 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경10869 (3)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘186호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 1층

등기부상 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점-지원시설)

건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터)

준공일: 2019년 4월 2일

토지면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물면적: 47.15㎡ (약 14.27평)

감정가: 916,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지구단위계획으로 조성된 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 3필지 일단지 기준으로 인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이한 편이며, 본건 서측 인근에는 일반시내버스, 직행버스, 마을버스가 정차하는 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 본건 서측으로 폭 약 30미터, 북측, 동측, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석

말소기준권리: 2023년 12월 28일 우리은행 근저당권 (채권액: 2,520,000,000원)

이후 접수된 권리인 임의경매 (2024년 9월 26일, 우리은행) 및 압류 (2024년 11월 28일, 용인시) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

총 등기부채권 금액은 2,520,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사비엔에스 (대표: 배 )

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입(사업)일자: 2024년 7월 31일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

*주의: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금액이 확인되었습니다. 잔금 납부 후 명도 협의가 필요할 수 있습니다.*

3.3. 권리 인수 여부

인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 지식산업센터와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

"서천고등학교"가 인근에 있어 잠재적인 배후 수요 확보가 가능하며, 복합 상업 및 업무 지구 내에 자리하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 혼재되어 있어 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

해당 지식산업센터 단지 내 상가로서, 단지 입주 업체 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 커튼월 방식의 복층유리 및 알루미늄복합판넬, 내벽은 수성페인팅, 천정은 무석면텍스, 창호는 통창 샷시 등으로 마감되었습니다.

건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 해당 호실은 공부상 제2종근린생활시설로 등록되어 있습니다.

5.2. 설비 현황

건물에는 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 소화전 등의 소방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실

등기부상 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 임대 수익 발생까지 공실 기간에 대한 위험을 감수해야 합니다.

6.2. 용도 혼재

건축물대장상 주용도는 지식산업센터(공장)이나, 본 호실은 공부상 제2종근린생활시설로 등록되어 있어, 실제 운영 시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 상가 건물로, 지식산업센터 및 근린생활시설 밀집 지역이라는 점에서 입지적 장점을 가지고 있습니다.

교통 여건이 양호하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석 결과를 보입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 건축물대장상 용도와 공부상 용도가 상이하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 면밀한 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 및 권리 관계는 양호하나, 공실 및 용도 관련 불확실성을 감안한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

잘 갖추어진 교통망으로 접근성이 우수합니다.

8.2. 안전한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계상 부담이 없습니다.

8.3. 잠재적 임대 수익

공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 916,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 현황(공실, 용도 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 상세 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건의 낙찰가 등을 면밀히 검토한 후 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 공실 및 용도 관련 불확실성이 존재하므로 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.