나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64250 [3] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주댁, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2021.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 업무시설(오피스텔) 원흥역푸르지오 102동 중 49층 4904호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약27m 및 약50m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-06-16)(가시골천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분없는 근린시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64250 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 602호

건물명: 아뜨리에프라자

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 의원 등)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 15.09㎡ (약 4.56평)

건물면적: 87.69㎡ (약 26.53평)

1.3. 감정가 및 기타 기본 정보

감정가: 643,000,000원

사용승인일: 2018년 8월 31일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

건물 규모: 지하 4층, 지상 13층 (본건은 6층 소재)

토지 면적 (대지권): 908.2㎡

건축 면적: 586.28㎡

연면적: 10535.7㎡

건폐율: 64.55%

용적률: 813.85%

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 지하철 3호선 '원흥역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 북측 및 동측으로는 노폭 약 27m 및 50m의 포장도로가 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

주변에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

2.2. 주변 환경

본건 소재지 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조로, 2018년 8월 31일에 사용승인된 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등으로 구성되었을 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지 조건

본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 대지입니다.

건축물대장 상 대지 면적은 908.2㎡이며, 건폐율 64.55%, 용적률 813.85%가 적용되었습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 속해 있습니다.

주요 도시계획 현황으로는 광로3류, 중로1류에 접해 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 소하천구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (을6, 2023-07-05, 1,290,000,000원)

등기부등본 상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 압류, 가압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 3,964,697,413원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

지상권 개요: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

본건의 용도는 제2종근린생활시설로, 건축물대장 상 일반음식점, 의원 등으로 활용될 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물이 위치한 원흥동 일대는 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 이에 따른 배후 수요를 바탕으로 다양한 종류의 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.3. 잠재적 임대 수익

본건의 임대관계가 미상으로 조사되어 현재의 임대 수익을 추정하기는 어렵습니다. 따라서 정확한 임대 수익 분석을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 시세 파악이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교통: 지하철 3호선 원흥역, 다수의 버스 노선 이용 편리.

생활: 주변 아파트 단지 및 상업 시설 내 다양한 편의 시설 이용 가능.

교육: 주변에 학교가 위치할 것으로 예상되어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

여가: 인근 공원 등을 통한 여가 활동 가능.

5.2. 주거/상업 환경

역세권의 중심지에 위치하여 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 건물 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

본건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 물건으로, 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보

본건은 공동 담보로 진행되는 물건으로, 담보물건의 추가적인 경매 진행 여부 및 결과에 따른 영향 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 주의사항 (벽체 구분 없는 근린시설)

본건(602호)을 포함한 601호부터 605호까지 총 5개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용되고 있다는 점은 주목해야 할 사항입니다. 이는 향후 실제 사용 및 임대 시 경계 분쟁이나 이용상 불편함을 야기할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 및 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 평가

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '아뜨리에프라자' 내에 위치한 제2종근린생활시설(6층 602호)입니다. 원흥역 역세권의 입지적 장점을 가지며, 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 6억 4천만 원대로, 토지 약 4.56평, 건물 약 26.53평의 면적을 포함합니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 원흥역 초역세권으로 우수한 교통 및 접근성.

* 상업 및 주거 복합 지역으로 배후 수요 풍부.

* 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 제2종근린생활시설 용도.

단점:

* 중복 병합 및 공동 담보 사건으로 인한 권리 관계의 복잡성.

* 601호-605호가 벽체 구분 없이 사용되고 있어 이용 및 명도 시 분쟁 가능성.

* 임대 관계가 미상으로 명도 및 임대 수익 예측에 불확실성 존재.

* 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하여 낙찰 후 채무 관계 정리가 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

원흥역 인근의 개발 호재와 지속적인 상권 활성화 가능성을 가진 입지입니다. 역세권 상가의 기본적인 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 메리트

감정가 6억 4천만 원 대비 면적(약 26.53평)을 고려하여, 향후 시장 시세 및 주변 유사 물건과의 비교를 통한 가격 메리트 분석이 필요합니다. (추가적인 시세 조사가 중요합니다.)

8.3. 향후 개발 가능성

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가는 643,000,000원입니다. 인수할 권리(보증금)는 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 제안합니다.

9.2. 보증금 고려

입찰 시 준비해야 할 보증금은 최저매각가의 10%인 약 64,300,000원입니다.

9.3. 최종 입찰가 제안

본 물건은 첫 매각으로 추정되며, 권리 분석상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되므로 상대적으로 안전한 물건입니다. 다만, 601호-605호의 벽체 구분 없는 사용 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

현장에서의 실사례 조사 및 주변 시세 분석을 통해 가격적인 메리트를 면밀히 검토한 후, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 약 546,550,000원 ~ 610,850,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

신중한 현장 답사와 시장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.