나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64250 [6] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주댁, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2021.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 업무시설(오피스텔) 원흥역푸르지오 102동 중 49층 4904호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약27m 및 약50m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-06-16)(가시골천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분없는 근린시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64250 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1, 아뜨리에프라자 6층 605호

건물명: 아뜨리에프라자

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

토지면적: 19.94㎡ (약 6.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.89㎡ (약 35.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2018년 08월 31일 (집합건축물대장상 사용승인일 기준)

1.3. 평가 정보

감정가: 849,000,000원

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건임.

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분 없는 근린시설임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 27m 및 약 50m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

등기부등본상 다수의 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2023년 07월 05일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

원흥역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높으며, 주변에 주거단지와 오피스텔이 밀집해 있어 상업시설의 잠재적 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 배후 수요

주변의 대규모 아파트 단지와 오피스텔 입주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.3. 인근 상업 시설

원흥역을 중심으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있으며, 대형 쇼핑몰(스타필드 고양, 이케아)과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

원흥역 인근 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 공공시설

단지 인근에 학교가 위치하고 있으며, 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 녹지 공간

인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 낙찰 후 권리 행사 및 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

601호부터 605호까지 총 5개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 사용되고 있다는 점은 향후 전용 면적 사용 및 관리, 임대 시 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 일부 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 공부상 이용 현황과의 차이로 인해 추후 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 재정적 리스크

등기부상 채권 총액이 약 39.6억원에 달하여, 이는 해당 물건의 재정적 문제와 높은 채무 부담을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원흥역 초역세권이라는 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 중복병합 및 공동담보 물건이라는 권리 분석상의 복잡성, 5개 호실이 구분 없이 사용되는 점, 그리고 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

원흥역 초역세권의 희소성 있는 근린상가/근린시설 물건입니다.

주변 대규모 주거단지를 배후 수요로 활용 가능합니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계, 예상되는 임대 수익률, 물건의 현황 및 가치, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 본건은 중복병합 및 공동담보, 5개 호실이 구분되지 않은 점 등 특이사항이 많으므로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통한 철저한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.