나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64250 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주댁, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2021.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 업무시설(오피스텔) 원흥역푸르지오 102동 중 49층 4904호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약27m 및 약50m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-06-16)(가시골천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분없는 근린시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1번지 아뜨리에프라자 6층 601호에 해당하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64250 (2)이며, 채권자는 차OO입니다.

본 사건은 중복 병합 사건으로, 공동 담보로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1, 아뜨리에프라자 6층 601호

감정가: 350,000,000원

토지 면적: 15.09㎡ (약 4.57평)

건물 면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(을6, 2023.07.05.접수, 1,290,000,000원)을 포함하여 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 물건입니다.

1.4. 건축물 현황

건물명: 아뜨리에프라자

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 4층 ~ 지상 13층

사용승인일: 2018년 08월 31일

본건 소재지(6층 601호)의 전유 면적은 47.80㎡ (약 14.46평)입니다.

건축물대장상 본건 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 현재 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이점으로, 추후 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 601호부터 605호까지 5개 호실 전체가 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용되고 있다는 점은 특이사항입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, 지하철 3호선 '원흥역' 남측에 인접해 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근은 용이하며, 북측 및 동측 인근 도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 3호선 '원흥역'이 인접해 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 북측 및 동측으로 각각 폭 약 27m 및 약 50m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 등)

본 물건 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 상세한 조사를 위해서는 현장 방문 및 지역 정보 확인이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (을6, 2023.07.05.접수, 1,290,000,000원)

기타 등기 사항:

- 소유권 이전: 엠엑스종합건설주식회사 (갑3), 주식회사제이제이컴퍼니 (갑4)

- 근저당: 한국자산관리공사 (을8, 을9)

- 압류: 성남세무서장 (갑6), 고양시덕양구 (갑10)

- 가압류: 신용보증기금 (갑8, 1,574,697,413원)

- 임의경매: 한국자산관리공사 (갑9, 3,716,696,039원) - 본 경매 사건과 관련된 것으로 추정됩니다.

총 채권액 합계: 3,964,697,413원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다. 즉, 낙찰 후 모든 등기부상 권리는 말소됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임대 관계는 미상입니다.

다만, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 대비하여, 임차인 현황에 대한 정확한 파악은 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

원흥역 역세권에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근 개발 사업 (예: 스타필드 고양, 이케아 2호점 등 언급 - 이는 주변 지역 개발 호재이며 본 물건 자체의 직접적인 정보는 아님) 및 지하철 3호선 원흥역의 존재로 인해 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

원흥역을 중심으로 한 상권은 지속적인 발전 가능성이 있으며, 특히 주거 밀집 지역과의 연계성을 바탕으로 한 근린 상권으로서의 역할을 할 것으로 보입니다.

주요 근린생활시설 및 오피스텔 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

원흥역 주변으로 다양한 상업 시설, 편의점, 식당 등이 분포하고 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 개별 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 학교 및 공원이 소재하고 있으며, 원흥역 일대의 생활권 내 의료 시설 이용 또한 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

본 건물(아뜨리에프라자)의 건축물대장상 주 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 본건(601호)의 현황 이용 상태는 '주거용 오피스텔'로 사용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르므로, 향후 건축법 위반 사항으로 지자체로부터 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 조치가 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 소명, 필요시 용도 변경 절차 등에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 복합 물건 및 권리 관계

본 건은 중복 병합, 공동 담보로 진행되는 사건입니다. 또한, 601호부터 605호까지 5개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용되고 있다는 점은, 해당 공간이 분할되지 않은 하나의 큰 단위로 관리 또는 임대되고 있을 가능성을 시사합니다. 이는 물리적 분할 및 개별적 활용에 제약이 있을 수 있으며, 현재 이용 상태 및 임대차 관계 확인이 중요합니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 소하천정비법, 수도권정비계획법, 택지개발촉진법, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 특정 용도) 등의 규제와 제한을 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원흥역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수하며, 주변 주거 밀집 지역과의 연계성을 바탕으로 상권의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치, 5개 호실이 하나의 공간으로 사용되고 있다는 점, 그리고 다수의 채권이 설정되었던 복잡한 권리 관계 등은 신중한 검토가 필요합니다.

모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰 후 법적 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 원흥역 도보 거리 내 위치하여 직장인 및 역세권 이용객의 접근성이 높습니다.

- 배후 주거 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 상업 시설로서의 잠재력: 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종 유치가 가능하며, 현재 주거용으로 사용되는 점을 감안 시 용도 변경을 통한 활용 가치 증대도 고려해볼 수 있습니다.

- 인수되는 권리 없음: 낙찰 후 명도 부담 외에 별도의 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 진행 중인 유사 경매 물건의 낙찰가율, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

또한, 본 건의 경우 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려되지 않아도 됩니다.

향후 시장 조사 및 전문가의 도움을 받아 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.