나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64250 [5] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주댁, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2021.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 업무시설(오피스텔) 원흥역푸르지오 102동 중 49층 4904호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약27m 및 약50m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-06-16)(가시골천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분없는 근린시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64250 (5)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 604호

(도로명 주소: 경기도 고양시 덕양구 원흥4로 9)

건물명: 아뜨리에프라자

용도: 제2종근린생활시설 (공부상) / 현황 주거용 오피스텔 추정

감정가: 582,000,000원

토지 면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

건물 면적: 79.40㎡ (약 24.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 차OO

특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보 물건. 601호부터 605호(5개호)까지 벽체 구분 없이 통합된 근린시설로 이용 중.

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, 지하철 3호선 '원흥역' 남측에 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 북측 및 동측 인근 도로변에 버스 정류장이 소재합니다. 지하철 3호선 '원흥역'이 가까워 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물 북측 및 동측으로 각각 폭 약 27m 및 약 50m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로 및 중로에 접해 있으며, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부 현황:

* 말소 기준 권리: 2023년 7월 5일자 한국자산관리공사의 근저당권 (1,290,000,000원) 입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 3,964,697,413원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다. (주의: 보증금 미상 임차인이 존재할 가능성은 항상 있으므로, 현장 조사 시 확인이 필요합니다.)

* 특수물건정보:

* 중복 병합 사건, 공동 담보 물건으로 진행되고 있습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상권 특징: 본건이 소재한 아뜨리에프라자는 원흥역세권에 위치하며, 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 공존하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 잠재적 수요: 지역 거주민 및 인근 직장인, 역 이용객을 대상으로 한 업종이 활성화될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변 시세: (별도 조사 필요) 아뜨리에프라자 및 인근 상가의 평균 임대료 및 매매 시세는 3.3㎡당 평균 OOO원 ~ OOO원 수준으로 파악됩니다. (구체적인 시세는 별도 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.)

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 정보:

* 건축물 사용승인일: 2018년 8월 31일

* 구조: 철근콘크리트 구조

* 총 층수: 지하 4층, 지상 13층

* 총 호수: 총 66호

* 해당 호수: 6층 604호

* 편의시설:

* 쇼핑: 홈플러스 (원흥역 인근) 등 대형마트 이용 가능

* 의료: 다수의 병의원 (일반음식점, 의원 등 기재) 인근 소재

* 교육: 원흥초등학교, 원흥중학교, 원흥고등학교 등 교육 시설 인접

* 녹지: 동산공원 등 휴식 공간 인접

* 혐오시설: 본건 주변 반경 1km 이내 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다. (별도 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 이용 용도 불일치 가능성: 공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 감정평가서 요약상 '주거용 오피스텔'로 이용 중이라는 내용이 있어, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 명도 및 활용에 있어 문제가 될 수 있습니다.

* 통합 이용 시설 문제: 601호부터 605호까지 5개 호수가 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용되고 있다는 점은, 불법 건축물 여부 또는 분할 매각/임대 시의 어려움 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약 허가구역 등의 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 약 39.6억원에 달하는 총 채권액은 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있으며, 경매 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 지하철 3호선 원흥역 역세권에 위치하며, 비교적 최근에 사용승인된 건물(2018년)의 제2종근린생활시설입니다. 주변의 풍부한 아파트 및 오피스텔 단지를 배후로 하여 상권의 잠재력은 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성, 그리고 5개 호수가 구분 없이 통합 운영되고 있다는 특이사항은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 높은 총 채권액 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 원흥역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권에 위치하여 유동 인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축급에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 상업시설로서의 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 제2종근린생활시설: 일반음식점, 의원 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높은 용도입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 감정가 582,000,000원으로 제시되어 있습니다.

건물 면적(약 24.02평)과 입지 조건을 고려할 때, 일반적인 상가 물건의 경우 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만, 본 물건은 아래와 같은 리스크 요인을 내포하고 있어 이에 대한 면밀한 분석 후 보수적인 접근이 필요합니다.

* 용도 불일치 및 통합 사용 문제: 이러한 불확실성은 명도 및 향후 활용에 있어 추가적인 비용 및 시간을 발생시킬 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 이는 경매 과정에서 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 인근 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 소요 시간 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 예상되는 명도 및 시설 관련 비용을 충분히 고려한 금액으로 입찰에 참여하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 OOO,OOO,OOO원 ~ OOO,OOO,OOO원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(구체적인 산출 근거는 별도 컨설팅을 통해 상세히 제공될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.