나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64250 [4] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측 인접에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주댁, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 동측 인근 원흥1로 및 권율대로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 아파트단지 북측에 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2021.01.15.인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 업무시설(오피스텔) 원흥역푸르지오 102동 중 49층 4904호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부) 상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 화재탐지설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약27m 및 약50m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-06-16)(가시골천)<소하천정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

601호부터 605호(5개호) 전체 벽체 구분없는 근린시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경64250 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 631-1 아뜨리에프라자 6층 603호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 622,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 14.60㎡ (약 4.41평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물 전유부 면적: (전유부 정보상 별도 표기 없음, 총 건물면적 기준)

1.1. 3.물건 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건임.

* 601호부터 605호(5개호)까지 전체 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용 중임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.건물 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 '원흥역' 남측에 인접하여 위치하고 있음.

주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

건물 자체는 아뜨리에프라자로, 사용승인일은 2018년 08월 31일임.

1.2. 2.교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 건물 북측 및 동측으로는 노폭 약 27m 및 약 50m의 포장도로가 접하고 있음.

북측 및 동측 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 도보 거리에 지하철 3호선 '원흥역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 3.주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

주변 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 복합적인 주거 및 상업 지역이므로 소음이나 통행량 등의 일반적인 도시 환경 요인은 존재함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 07월 05일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)임.

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리:

* 을6: 근저당권, 한국자산관리공사, 2023-07-05, 1,290,000,000원

* 기타 권리 (매각으로 인해 소멸 예정):

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2018-09-28)

* 갑4: 소유권이전 (2018-09-28, 매매 금360,400,000원)

* 을8: 근저당권, 한국자산관리공사 (2023-09-12, 600,000,000원)

* 을9: 근저당권, 한국자산관리공사 (2023-09-26, 500,000,000원)

* 갑8: 압류, 성남세무서장 (2024-11-15)

* 갑10: 가압류, 신용보증기금 (2025-03-04, 1,574,697,413원)

* 갑11: 임의경매, 한국자산관리공사 (2025-09-24, 3,716,696,039원) - 현재 경매 개시 결정

* 갑12: 압류, 고양시 (2025-10-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부채권 총액: 3,964,697,413원

1.3. 3.임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 함.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 특성

본건은 아뜨리에프라자 건물 내 제2종 근린생활시설로, 일반음식점, 의원 등으로 이용 가능한 상가임.

건축물대장상 총 66개 호실로 구성되어 있음.

특히, 601호부터 605호(5개 호실)까지는 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있어, 이는 개별 호실 분할이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항임.

1.4. 2.주변 상권

본건이 위치한 원흥동 일대는 아파트 단지 및 오피스텔 등 배후 주거 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음. 원흥역 역세권이라는 점 또한 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 원흥역 이용 가능, 다수 노선 버스 운행.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 내 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육/녹지: 인근에 학교 및 공원이 소재하여 정주 여건이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.통합 호실 사용 문제

601호부터 605호까지 벽체 구분 없이 하나의 근린시설로 이용 중이라는 점은, 개별적인 전유권 행사나 임대차 계약 시 혼란을 야기할 수 있으며, 추후 전유 부분을 명확히 구분하거나 분할하는 데 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있음.

1.6. 2.부동산 강제경매 및 복합 채무

본건은 채권자 차OO의 신청으로 진행되는 강제경매이며, 중복병합, 공동담보 물건으로 여러 채권이 복합적으로 얽혀 있음. 이는 낙찰 후 권리관계 정리에 신중을 기해야 함을 시사함.

1.6. 3.토지이용계획상 제한

* 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역, 소하천구역, 과밀억제권역

* 택지개발지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 사용 토지)

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

1.6. 4.미상 임대관계

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있으나, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 확인된 내용과 다를 수 있어 주의가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 원흥역 역세권에 위치한 제2종 근린생활시설로, 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성이 우수하여 상권 잠재력이 양호한 편임. 차량 접근성과 대중교통 이용도 편리함.

그러나 5개 호실이 벽체 구분 없이 통합되어 사용되는 점, 중복병합 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 미상인 임대관계 등은 입찰 전 면밀한 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 파악해야 할 부분임. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 원흥역 역세권의 우수한 입지 조건

* 아파트 및 오피스텔 배후 수요 풍부

* 다양한 근린생활시설 입점으로 인한 시너지 효과 기대

* 건물 및 상권의 지속적인 발전 가능성

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 622,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고(0원), 주변 시세, 낙찰 사례, 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.