나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [7] 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경522 (7)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제3층 제305호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정가

230,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9111㎡ (약 3.00평)

건물면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.9㎡ (약 6.62평)

1.6. 매각대상

기타

1.7. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매(부동산)

1.8. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축물정보

건물명: 킹캐슬3차

주용도: 업무시설(오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 10층

해당 층: 3층

사용승인일: 2021년 10월 12일

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: PVC섀시창호

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조로 2021년 10월 12일에 사용승인된 건물입니다. 외벽은 석재로 마감되었고, 창호는 PVC섀시를 사용하였습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 210,000,000원, 전입일자 2021년 11월 26일, 확정일자 2021년 10월 28일입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 4일 접수된 임의경매(갑3)입니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존 (갑1, 2021-10-13)

* 공유자전원지분전부 이전 (갑2, 2021-12-03, 말소)

* 주택임차권 (을3, 2023-12-11, 진승희, 210,000,000원, 인수)

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-10-28

* 임의경매 (갑3, 2025-06-04, 말소기준권리)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-10-28

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-12-11

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다.

3.5. 특이사항

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 권리분석상 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권 존재.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 구로디지털단지 및 가산디지털단지와 인접하여 다수의 산업단지와 오피스 밀집 지역으로 배후수요가 풍부한 상권입니다. 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 편의시설: 각종 은행, 병원, 약국, 식당, 카페, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 산업단지 근접성: 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 대규모 산업단지가 인근에 있어 직주근접 수요가 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 산업단지가 분포하고 있으나, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 직접적으로 인접해 있지 않습니다. 다만, 산업단지 특유의 환경적 요인은 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 주거 편의성

오피스텔로, 기본적인 주거 및 업무 편의시설 이용이 용이합니다. 단지 내 및 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 독산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 광역버스 노선 이용 시 수도권 타 지역으로의 접근도 용이합니다.

5.3. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육기관과의 관계는 남부교육청을 통해 확인이 필요합니다.

5.4. 기타

주변에 공원이나 녹지 공간이 많지는 않으나, 도시 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인 진 씨입니다. 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 형식적 경매의 성격

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 강제경매와는 다른 경매의 목적 및 절차적 특성을 이해하고 접근해야 합니다.

6.3. 다수 임차권 등기 가능성

제공된 정보에 따르면 본 건 외 다수 호실에 임차권이 등기되어 있는 점은, 부동산 전반의 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 개발 제한사항

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 서울 서남부의 주요 업무 및 상업 지구에 위치한 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 독산역 역세권의 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만, 2억 1천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 형식적 경매라는 점과 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 철저한 권리 분석과 예상 인수 보증금에 대한 명확한 판단 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.

8.1. 역세권 오피스텔

지하철 1호선 독산역 인근으로, 출퇴근이 용이한 역세권 오피스텔로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 향후 유지보수 비용이 적고 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 배후수요 풍부

대규모 산업단지 밀집 지역에 위치하여 직장인 수요를 중심으로 한 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.

9.1. 감정가 대비 시세 및 인수 보증금 고려

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

건물면적 21.90㎡(약 6.62평)의 오피스텔을 고려할 때, 인근 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준(약 240,000,000원 ~ 260,000,000원)으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라,

감정가 230,000,000원에서 인수 가능성이 있는 임차 보증금 210,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 230,000,000원 - 210,000,000원 = 20,000,000원

이는 인수 보증금 210,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금(미배당분)을 합한 금액이 될 수 있음을 명확히 인지해야 합니다. 따라서, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있으며, 20,000,000원 이하 또는 유찰 시 추가적인 가격 조정을 통해 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.