나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [5] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [5] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경522
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로9길 34, 미림에이클래스13차 제7층 제701호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2025타경522 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로9길 34, 미림에이클래스13차 제7층 제701호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (5)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 268,000,000원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 PVC 섀시를 사용하였습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 또는 자루형 토지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 북서측, 서측, 동측으로 폭 4~10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

건물 공부와의 차이는 없으며, 임대차 관계에 대한 자세한 내용은 '기타참고사항'을 참조해야 합니다.

2. 최고의 입지

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 독산역에서 북동측으로 인접한 곳에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 일부 공장 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 단지 바로 앞에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 도보 가능한 거리에 지하철 1호선 독산역이 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

3. 입지 조건

3.1. 단지 정보

본건이 속한 미림에이클래스13차는 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로 파악됩니다. (건물 구조상 사용승인일이 2021년 9월 14일로 명시된 부분이 있어 이를 기준으로 판단) 이는 현대적인 시설과 편리한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

3.2. 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식사, 금융 등 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 주거 및 업무 밀집 지역의 특성상 관련 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 개요

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 만족시키기 위한 절차입니다.

4.2. 임차인 현황

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 감정평가 요약의 '기타참고사항'에 따르면, 본건(기호 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8)에는 등기사항전부증명서 상 '민간임대주택 등록'과 함께 '임차권 등기사항'이 있는 임차인이 존재합니다. 각 임차인은 보증금, 임대차계약일자, 확정일자 등을 가지고 있으며, 이들의 보증금 액수는 약 2억 1천만 원에서 2억 3천만 원대에 이릅니다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이는 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

금천구 독산동 일대는 오피스텔과 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 인근에 금융기관, 병원, 학원, 상점 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5.2. 잠재적 발전 가능성

금천구는 최근 몇 년간 서울디지털밸리를 중심으로 첨단산업 단지가 발전하면서 젊은 직장인 인구가 유입되고 있으며, 이에 따라 오피스텔 수요도 꾸준히 증가하는 추세입니다. 독산역 일대 역시 이러한 개발 흐름의 수혜를 받을 수 있는 지역 중 하나입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 및 편의시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대형마트, 백화점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설 검토)

서울특별시 금천구 독산동 301-23 일대를 기준으로 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 현재까지 해당 지역에 직접적으로 인접한 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 오피스텔 밀집 지역 및 상업/주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 임차인의 대항력 여부, 배당 가능 금액 등을 철저히 분석해야 합니다.

7.2. 형식적 경매의 특성

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와 달리 채권 관계가 복잡하지 않을 수 있으나, 매각으로 인한 권리 변동 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 부동산 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 침체나 지역 경기 변동에 따라 시세 차익이나 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 서남부의 주요 거점인 독산역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 보증금 인수 금액에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 형식적 경매라는 점과 함께, 이러한 인수 부담을 고려한 명확한 투자 전략 수립이 중요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 프리미엄

독산역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

9.2. 신축급 오피스텔

비교적 최근에 건축된 건물로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공하여 임차인 모집에 유리할 수 있습니다.

9.3. 권리 분석 기반 투자

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 산출하고, 이를 감안한 낙찰가 산정이 투자 성공의 핵심입니다. 잠재적인 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 면밀히 계산하여 차익 거래의 기회를 모색할 수 있습니다.

9.4. 잠재적 임대 수익

정확한 임대차 조건 확인 후, 시세에 맞는 임대료 책정을 통해 안정적인 월세 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9.5. 향후 지역 개발 전망

금천구의 지속적인 개발과 서울디지털밸리 활성화 등 지역 발전 잠재력을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계