나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [5] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 상세 정보

1.1. 1. 건물 개요

* 건물명: 미림A클래스13차

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23번지 (두산로9길 34)

* 구분: 오피스텔 (업무시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층 / 지상 13층

* 총 세대수: 58세대

* 사용승인일: 2021년 01월 15일

1.1. 2. 면적 정보

* 토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

* 건물면적 (전용면적): 29.74㎡ (약 9.00평)

* 공급면적 (분양면적 추정): 약 35.24㎡ (약 10.66평) (총 연면적 2043.9㎡ / 58세대 기준 추정)

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 1호선 독산역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 1호선 독산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인의 주택임차권(을3)이 있습니다.

1.3. 2. 임차인 분석 및 인수 금액

* 본건에는 복수의 임차인이 존재하며, 이 중 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 가장 명확하게 인수되는 보증금은 주택도시보증공사(진건화)의 임차보증금 222,000,000원입니다. (등기사항전부증명서 을3)

* 해당 임차인은 2023년 08월 09일 전입, 2023년 07월 11일 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 기타 임차인(기호 1~8)들도 임차권 등기가 되어 있으며, 대항력 유무 및 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수될 수 있습니다.

* 특히 '기호 5' 임차인은 민간임대주택 등록 외 임차보증금, 계약일, 확정일자 등 구체적인 정보가 누락되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 해당 임차인의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 222,000,000원 (확정된 대항력 있는 임차인 기준)

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

* 본건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다.

* 1호선 독산역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 배후 지역에 해당합니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 주거 환경 및 편의 시설

* 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 주변에 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 혐오 시설 유무

* 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 보증금 222,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 추가적으로 다른 임차인들의 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있으며, 특히 정보가 누락된 임차인의 권리 관계 파악이 중요합니다.

1.6. 2. 기타 리스크

* 형식적 경매로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 물건 자체의 권리관계는 명확히 분석해야 합니다.

* 해당 토지이용계획상의 각종 제한 사항(과밀억제권역, 대공방어협조구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 독산역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 실수요 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 좋습니다.

* 소형 평형: 1인 가구의 실거주 또는 임대 사업용으로 적합한 소형 평형입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 222,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 다른 임차인들의 권리 관계를 면밀히 분석하여 총 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 인수 보증금과 기타 제반 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 인수 예상 보증금: 222,000,000원 (주택도시보증공사, 진 )

현 시세 분석에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 오피스텔 시세는 지역에 따라 2억 3천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 형성될 수 있습니다.

매수인이 실질적으로 부담해야 하는 금액은 '총 낙찰가 - 인수 보증금'이 됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금 222,000,000원을 제외하면, 감정가를 기준으로 매수인이 고려해야 할 잔여 금액은 약 46,000,000원 (268,000,000원 - 222,000,000원)입니다.

보수적인 관점에서, 인수될 보증금을 고려하여 총 낙찰가가 감정가 수준을 초과하지 않는 선에서, 즉 인수 보증금 222,000,000원을 포함한 총액이 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 내외가 되도록 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 222,000,000원 외에 추가적으로 50,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (총 입찰가 기준 약 272,000,000원 ~ 292,000,000원)

실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 낙찰가, 경쟁 상황, 추가 인수 가능성 있는 보증금 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.