나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [4] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1001호

용도: 오피스텔

감정가: 26,800만원

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 1호선 독산역 북동측 인근에 소재함.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

* 1.1.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 1.1.3. 건물 구조 및 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제10층 제1001호임.

* 사용승인일은 2021년 01월 15일이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 PVC섀시창호로 되어 있음.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방, 기계식 주차 설비가 구비되어 있음.

* 1.1.4. 토지 이용 및 주변 도로

* 토지는 오피스텔 건부지로 이용중이며, 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지임.

* 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 1.1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 권리관계 요약

* 본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권보존(갑1), 공유자전원지분 이전(갑2, 말소), 주택임차권(을3, 인수), 가압류(갑3, 말소기준권리), 임의경매(갑4, 말소) 순으로 등기되어 있음.

* 총 등기부채권액은 446,000,000원임.

* 1.2.2. 임차인 현황

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리임.

* 임차인은 주택도시보증공사(황 )이며, 보증금은 21,500만원임.

* 전입일자는 2023년 3월 17일, 확정일자는 2023년 2월 13일임.

* 배당신고일자는 2024년 10월 28일이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어 인수 보증금 21,500만원은 잔액 인수 가능성이 있음.

* 등기부상 '주택임차권'은 '인수'로 표시되어 있음.

* 1.2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차 보증금 21,500만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 주변에 공장 및 업무시설이 있어 직장인 수요 또한 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 교통 및 접근성

* 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호함.

* 1.4.2. 편의시설

* 오피스텔 밀집 지역 및 근린생활시설이 인접하여 은행, 마트, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

* 1.4.3. 교육 및 의료시설

* 주변에 '교육환경보호구역'이 일부 포함되어 있으나, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설은 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

* 대형 병원보다는 지역 거점 병원 및 의원급 의료기관 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

* 1.4.4. 주변 환경

* 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있음.

* 인근에 공장 등도 소재하여 소음이나 환경적 요인을 고려해야 할 수 있음. (혐오시설은 제공된 정보만으로는 확인되지 않아 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 임차인 황 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 21,500만원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미치는 주요 리스크임.

* 1.5.2. 형식적 경매의 특성

* 본 경매는 공동 상속인 간 재산 분할 등 형식적인 절차로 진행되므로, 채권 회수가 주된 목적이 아님. 하지만 이로 인해 권리 관계나 매각 조건에 대한 특별한 검토가 필요할 수 있음.

* 1.5.3. 지역적 제약

* 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규 및 제한사항이 적용되어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 1호선 독산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재함.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 상당한 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크임.

* 형식적 경매로 진행되는 만큼, 명확한 권리 관계 및 추가 인수 가능성을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 역세권 입지

* 1호선 독산역과 가까워 직장인 수요 확보 및 임대 수익률 유지에 유리함.

* 1.7.2. 신축급 건물

* 2021년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능하며 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됨.

* 1.7.3. 안정적인 임대 수요

* 주변의 주거, 업무, 상업 시설 혼재 지역 특성상 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건의 감정가는 26,800만원입니다.

* 과거 매매 사례 가격은 24,100만원입니다.

* 가장 큰 부담으로 작용하는 인수 보증금은 21,500만원입니다.

* 이는 본건의 감정가 또는 과거 매매가 대비 상당한 비중을 차지하는 금액으로, 실제 매수인이 부담해야 할 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 계산이 필요합니다.

* 만약 총 취득 비용을 감정가(26,800만원)로 맞춘다고 가정할 경우, 입찰가는 26,800만원 - 21,500만원 = 5,300만원으로 산정될 수 있습니다.

* 이는 본건의 '순수 지분 가치'에 해당하며, 경매 특성상 경쟁이 붙을 경우 이보다 높은 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 상기 분석을 바탕으로, 본건의 잠재적 투자 가치를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 매우 크므로 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 임차인의 실질적인 배당 가능성 및 추가적인 인수 여부를 재확인하고, 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 면밀히 검토한 후, 5,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 이 금액은 총 취득 비용이 감정가 수준을 넘지 않도록 고려한 보수적인 범위이며, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.