나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [2] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (2)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2021년 09월 14일

매각대상: 기타

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.165㎡ (약 2.47평)

건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

건물지분: 21.91㎡ (약 6.63평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2025년 06월 04일 접수된 파산자 명의의 임의경매개시결정 (2025타경522) 입니다.

등기사항전부증명서 상 해당 물건의 권리관계는 소유권보존, 공유자지분 이전, 주택임차권, 임의경매 순으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 거주 중입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 14일

* 배당신고일자: 2023년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 등기사항전부증명서 상 '주택임차권'으로 등기되어 있으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김 의 임대차보증금 209,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 서울 금천구 가산동은 대규모 산업단지가 밀집한 지역으로, 업무시설 및 관련 상업시설이 발달해 있어 오피스텔의 안정적인 임대 수요가 기대되는 곳입니다.

4.2. 오피스텔 특성

킹캐슬2차는 2021년 9월 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔 건물입니다.

전용면적 약 6.63평으로 1인 가구 및 소규모 사업장에 적합한 규모입니다.

1호선 독산역과의 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 편의시설이 발달해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반적인 경매 절차와 다를 수 있으나, 본건은 일반 매각 절차를 따릅니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 209,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

6.3. 기타 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 독산역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

하지만 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 209,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서 인수되는 임차인 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 독산역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 시설 유지.

* 안정적 배후 수요: 가산디지털단지 인근으로 직장인 수요 기대.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수해야 하는 임차인 보증금 209,000,000원을 반드시 제외하고 고려해야 합니다.

* 감정가: 235,000,000원

* 인수 보증금: 209,000,000원

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 물건의 건물면적(전용면적)은 21.91㎡ (약 6.63평)입니다.

통상적으로 오피스텔의 경우, 주변 시세, 전세가율, 유사 물건의 거래 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수하는 조건이므로, 일반 경매 물건보다 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 낙찰자가 추가로 부담하게 될 금액(낙찰가 - 209,000,000원)을 기준으로, 주변 시세를 반영하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

투자금액을 최소화하려면, 낙찰가 상한선을 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

주의: 본 예상가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가와 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.