나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [2] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-03-31
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [2] 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경522
- 주소: 서울특별시 금천구 가산로7길 77, 킹캐슬2차 제2층 제201호
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매11계 2025타경522 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로7길 77, 킹캐슬2차 제2층 제201호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 188,000,000원 | 용도: 오피스텔
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (2)
소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-8 킹캐슬2차 제2층 제201호
용도: 오피스텔
감정가: 235,000,000원
토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)
건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)
매각대상: 기타
경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)
채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재
1.2. 입지조건
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역입니다.
*감정평가서상 '기호 9'의 위치 설명이 영등포구로 기재되어 있으나, 본건의 등기부등본상 주소지는 금천구 가산동으로 확인되어 금천구 독산역 인근 지역의 입지 특성을 중심으로 분석합니다.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
건물 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제2층 제201호입니다.
사용승인일은 2020년 7월 14일입니다.
외벽은 석재붙임 마감, 창호는 PVC섀시창호로 마감되었습니다.
토지 형상 및 이용 상태
인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로 상태
본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지 이용 계획 및 제한 상태
본건 소재지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.
1.3. 권리분석
경매 구분
본건은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)로 진행됩니다.
채권자
채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
특이사항
- 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 본 물건 인수 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항으로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 정확한 대항력 유무, 보증금, 대항력 요건 충족 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.
- 민간임대주택으로 등록된 사실이 있습니다.
- 형식적 경매의 특성을 이해하고 절차에 대한 주의가 필요합니다.
1.4. 상권분석
주변 환경
본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 대규모 지식산업센터 및 오피스 건물이 밀집한 업무지구와 주거지역, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 독산역 상권과 가산디지털단지 상권의 배후지역으로서 풍부한 유동인구와 직장인 수요를 확보하고 있습니다.
교통 및 접근성
1호선 독산역과 인접하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 이는 직장인 및 일반 수요자들에게 매력적인 요소로 작용합니다.
상권 특성
디지털단지의 직장인 수요와 인근 주거 지역의 배후 수요를 동시에 충족시키는 복합 상권입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
혐오시설 여부
인근 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
1.5. 생활정보
편의시설
주변에 오피스텔 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.
교통
지하철 1호선 독산역을 통해 서울 주요 지역으로 편리하게 이동할 수 있습니다. 또한, 간선도로망 이용이 용이하여 차량 이용 또한 편리합니다.
주거 환경
오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 다만, 도심 지역 특성상 녹지 공간은 제한적일 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
대항력 있는 임차인
본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 명도 과정에서의 예상치 못한 난항, 추가적인 명도 비용 발생, 인도명령 절차 진행 시의 시간 소요 등을 고려해야 합니다. 인수하는 임차인의 보증금 규모와 우선변제권 유무 등 권리관계를 철저히 분석해야 합니다.
형식적 경매
형식적 경매는 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 있습니다.
권리관계 복잡성
민간임대주택 등록 및 임차권 등기 등 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 서울 금천구 가산동, 1호선 독산역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인), 그리고 복합 상권의 이점을 갖추고 있습니다.
하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이자 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 명도 문제를 해결하기 위한 철저한 준비와 전략이 필수적입니다. 또한, 감정평가서상 '기호 9'의 위치 설명(영등포구)과 등기부등본상 주소지(금천구) 간의 불일치 가능성이 있어, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 투자처가 될 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
역세권 입지
1호선 독산역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.
신축 건물
2020년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어, 향후 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.
배후 수요
가산디지털단지의 풍부한 직장인 배후 수요와 인근 주거 지역의 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
잠재적 가치 상승
준공업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 재건축 등의 가능성을 통해 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매11계