나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경639 [4] 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비107호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 한신아이티타워2 제비1층 제비102호외)으로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층 지상14층건내 제비1층 제비102호 , 제비104호, 제비106호, 제비107호로서, (사용승인일: 2004.10.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. (탐문조사 등에 의함)

이용상태

공장(현황:창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경639 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비107호

건물명: 한신IT TOWER Ⅱ

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층, 지상14층 건물 내 제비1층 제비107호

사용승인일: 2004년 10월 27일

감정가: 42,000,000원

면적 (토지): 4.46㎡ (약 1.35평)

면적 (건물): 18.02㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

건물 총 호수: 124호

2. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산디지털단지역" 남서측 인근 지역. 주변은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 서측으로 중로 한면에 접함.

이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 09일 접수된 주식회사다이나믹소프트 근저당권 (150,000,000원).

말소 대상 권리:

* 을5 (2016.11.09): 주식회사다이나믹소프트 근저당권 (150,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6 (2025.09.15): 주식회사다이나믹소프트 임의경매개시결정 (175,643,836원) - 말소

인수 대상 권리:

* 물건명세서에 따르면, 별도등기와 관련 대지권의 목적인 토지 을구 8번 지상권설정등기(2005.04.13.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

채권 총액: 150,000,000원 (등기부 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

주변 상권: 가산디지털단지역 인근으로 IT, 금융, 제조 등 다양한 업종의 기업들이 밀집한 국가산업단지 내에 위치함.

업종 현황: 업무시설 및 근린생활시설이 주를 이루며, 상권 활성화가 비교적 잘 되어 있는 지역임.

유사 물건: 주변 유사 물건의 임대료 및 시세 조사가 필요함.

5. 생활정보

편의시설: 가산디지털단지역 인근 상업시설, 관공서, 병원 등 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

주변 시설: 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았음. 주로 업무시설, 산업시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있음.

6. 잠재적 리스크

권리 인수: 매수인이 인수해야 하는 지상권설정등기(2005.04.13.)가 존재하며, 이로 인한 추가 부담 또는 제약이 발생할 수 있음.

건물 노후도: 2004년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

활용 현황: 공부상 용도(공장)와 현황(창고 등)이 다를 수 있다는 점은 실제 이용 또는 재임대 시 고려해야 할 사항임.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 잠재적 임차인의 권리 유무 확인이 필요함.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 경매 물건의 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 매각 절차에 영향을 줄 수 있음.

7. 투자 포인트

입지: 가산디지털단지역 인근에 위치하여 교통 및 주변 인프라 활용이 용이함.

개발 호재: 서울시 및 금천구의 지속적인 산업단지 활성화 정책 및 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

소형 면적: 18.02㎡ (약 5.45평)의 소형 면적으로, 초기 투자 부담이 적고 재임대 또는 소규모 사업용으로 활용 가능성이 높음.

업종 수요: IT, 벤처 기업 등 젊은 기업들의 수요가 꾸준히 있는 지역임.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 산업 클러스터인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터(구분건물)임.

가산디지털단지역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 업무시설이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음.

다만, 매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하며, 임대차 관계가 불명확한 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

공부상 용도(공장)와 현황(창고 등)이 다를 수 있다는 점, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 함.

소형 면적을 활용한 투자 또는 실사용 목적 모두 고려해볼 만한 물건임.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

인수 보증금: 0원

인수 권리(지상권): 금액 산정에 직접 반영하기는 어려우나, 향후 발생 가능한 비용을 고려해야 함.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석이 필요함.

예상 입찰가 산정 전략:

* 감정가는 4200만 원으로, 소형 면적임을 감안하면 비교적 높은 수준일 수 있음.

* 인수해야 할 지상권의 효력과 그로 인한 제약을 면밀히 평가해야 함.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등을 고려하여 적정 수익률을 계산하고, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 보수적인 접근으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하여, 권리 인수 비용 및 예상 수익을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (예: 33,600,000원 ~ 37,800,000원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.