나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [8] 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [8] 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경522
• 주소: 서울특별시 금천구 범안로13길 9, 킹캐슬3차 제7층 제706호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2025타경522 | 소재지: 서울특별시 금천구 범안로13길 9, 킹캐슬3차 제7층 제706호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 210,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경522 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (8)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.947㎡ (약 2.71평)

건물면적: 19.77㎡ (약 5.98평)

건물지분: 19.77㎡ (약 5.98평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호에 소재하고 있습니다. 1호선 독산역 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 일반적으로 지하 1층에서 지상 12층 규모로 건축되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 PVC섀시창호로 마감되었습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용되고 있으며, 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 일반적인 채무 변제를 위한 경매와는 달리, 공유물 분할 등의 목적으로 법원에서 진행하는 매각 절차입니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO로 확인됩니다.

가장 중요한 특이사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 임대차 관계를 그대로 승계해야 할 가능성이 높음을 의미합니다.

등기사항전부증명서 상 다수의 임차인이 민간임대주택으로 등록되어 있으며, 임차보증금 또한 상당한 금액으로 확인됩니다. (예시: 기호 1 임차보증금 221,000,000원, 기호 3 임차보증금 236,000,000원 등)

주의사항에 별도 명시된 사항은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 및 인수되는 채무에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 독산동 332-20 일대는 1호선 독산역 역세권을 중심으로 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 G밸리 산업단지가 위치하여 관련 종사자들의 수요도 존재할 것으로 보입니다. 다만, 일부 지역은 공장 지대와 주거지가 혼합되어 있는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교통 면에서는 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 시흥대로, 서부간선도로 등 주요 도로망을 통해 강남순환도로, 올림픽대로 등으로의 진출입이 용이합니다.

생활 편의시설로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경으로는 토지이용계획상 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어, 인근 교육시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다 (서울시 남부교육청 확인 요망).

단, 독산동 일대는 과거부터 독산동 우시장 이 위치한 지역으로, 해당 시설과의 근접성에 따라 생활 환경에 대한 개인별 선호도가 나뉠 수 있습니다. (혐오시설은 직접적으로 명시된 정보는 없으나, 우시장 인근의 환경은 고려사항이 될 수 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 총액이 감정가를 상회할 수 있으며, 이는 낙찰자가 추가적인 자금을 투입해야 할 수 있음을 의미합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

형식적 경매라는 특성상, 일반 경매보다 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 수 있으므로 매각 물건 명세서 및 관련 법률 자문을 통해 정확한 법적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건물 사용 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

독산동 우시장과의 근접성은 일부 투자자 또는 거주자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 역세권인 독산역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지적 매력은 분명합니다. 그러나 형식적 경매라는 점과 더불어, 대항력 있는 다수의 임차인이 존재한다는 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 감정가 2억 1천만 원 대비 임차인의 총 보증금액을 면밀히 검토하여, 실질적인 취득 원가를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 초역세권에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 직장인 수요 확보에 유리합니다.

2. 형식적 경매의 활용: 일반적인 경매 물건과 달리, 형식적 경매의 특성을 이해하고 접근한다면 경쟁률이 낮을 경우 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 사전 조사는 필수입니다.)

3. 소형 면적: 전용면적 약 6평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요층이나 소액 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계