나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [8] 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호 오피스텔 경매

서울특별시 금천구 범안로13길 9, 킹캐슬3차 제7층 제706호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경522(서울남부지방법원 경매11계). 감정가 210,000,000원, 최저가 55,050,000원. 매각기일은 2026-10-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 522 [8]
소재지	서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호
도로명주소	서울특별시 금천구 범안로13길 9, 킹캐슬3차 제7층 제706호
용도	오피스텔
건물명	킹캐슬3차
매각기일	2026.10.14
관할법원	서울남부지방법원 경매11계 ((02)2192-1302)

서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	8.95㎡ (2.71평)
건물면적	19.77㎡ (5.98평)

금액

감정가	210,000,000원
최저가	55,050,000원 (감정가 대비 27%)
입찰보증금	5,505,000원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.10	210,000,000원	유찰
2차	2026.03.31	168,000,000원	유찰
3차	2026.05.12	134,400,000원	유찰
4차	2026.06.18	107,520,000원	유찰
5차	2026.08.05	86,016,000원	유찰
6차	2026.09.03	68,813,000원	유찰
7차	2026.10.14	55,050,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.
교통상황: 기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.
건물의 구조: 기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.
이용상태: 기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일

기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	46건	85%	215,551,243원
최근 6개월	88건	84%	201,822,241원
최근 12개월	142건	85%	194,664,613원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 주소: 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제7층 제706호

* 건물명: 킹캐슬3차

* 신주소: 서울특별시 금천구 범안로13길 9 (독산동)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 사용승인일: 2021년 10월 12일 (4년차)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 본건 위치: 지상 7층

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 8.95㎡ (토지 지분 8.947㎡) - 약 2.7평

* 건물 면적: 19.77㎡ (건물 지분 19.77㎡) - 약 6평

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 210,000,000원

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (8)

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

* 매각 대상: 기타

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 1호선 독산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 도로로는 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 및 토지

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 2021년 10월 12일 사용승인된 신축에 가까운 건물입니다.

* 토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류 (폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한 사항이 있습니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 남부교육지원청에 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 2025년 06월 04일 접수된 파산자 명의의 임의경매개시결정 (2025타경522) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

* 본건에는 대항력 있는 임차인 양한나 씨가 존재합니다.

* 임차인: 양한나

* 보증금: 217,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 217,000,000원, 전입일자 2021. 12. 13., 확정일자 2021. 11. 26.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 217,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 공동담보, 선순위 임차권 등의 특수 물건 정보가 있습니다.

4. 상권 분석

* 본건이 위치한 독산동 일대는 지하철 1호선 독산역을 중심으로 주거(오피스텔, 다세대, 아파트)와 상업(근린생활시설), 업무(공장) 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 있으며, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신안산선(예정) 및 서부간선도로 지하화 등 지역 개발 호재가 존재합니다.

5. 생활 정보

* 편리한 교통망: 독산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활 편의 시설: 롯데마트, 홈플러스 등 쇼핑 시설 인접.

* 주거 환경: 비교적 신축인 오피스텔 건물로, 기본적인 주거 편의 설비(엘리베이터, 개별난방, 주차시설 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인 양한나 씨의 보증금 217,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 시설 관련 제한 사항이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 형식적 경매이므로 채무 변제가 주 목적이 아닐 수 있으나, 청산 절차에 따른 경매 진행입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 오피스텔로, 독산역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2021년 사용승인된 킹캐슬3차 건물이며, 소형 면적(약 6평)으로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 217,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 부분은 물건의 최종 낙찰가 결정 및 수익성 분석에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 형식적 경매라는 점을 감안할 때, 법원의 청산 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 양호한 컨디션을 유지하고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구나 소규모 사업장으로 활용 가능한 실용적인 면적입니다.

* 지역 개발 호재: 주변 지역의 개발 계획(서부간선도로 지하화, 신안산선 예정 등)으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 6평)의 독산동 오피스텔은 1억 4천만원대에서 2억 2천만원대까지 다양하게 거래되고 있습니다. 감정가는 210,000,000원으로 책정되어 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(양한나, 보증금 217,000,000원)의 존재와, 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙을 적용하되, 잠재적 인수 보증금(217,000,000원)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 인수 가능성이 있는 보증금 217,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장 가격에서 잠재적 인수 보증금을 고려하여 산정해야 합니다. 만약 시장 가격이 210,000,000원 수준이라면, 임차인 보증금(217,000,000원)을 인수해야 하므로, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 금액은 최소 217,000,000원을 상회할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이 범위는 현재 감정가 및 시세 대비 낮은 금액이며, 이는 인수해야 할 임차 보증금 217,000,000원을 고려하여 실질적인 매수인이 감수할 수 있는 리스크 수준을 반영한 것입니다. 입찰 시에는 반드시 임차인의 배당 현황 및 최종 변제 가능 금액을 확인하고, 인수 금액을 정확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과 상, 독산동 일대에 쓰레기 소각장, 재활용 처리장 관련 민원이 있었으나, 본건 건물(킹캐슬3차, 독산동 332-20) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 명확하게 나타나지 않았습니다. 과거 소방서 유치를 반대하는 현수막 게시 사례 등 지역 주민들의 민원이 있었으나, 이는 현 시점에서 직접적인 혐오시설로 분류하기 어렵습니다.1. 물건 기본정보