나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [6] 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제8층 제805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (6)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제8층 제805호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원 (23,300만원)

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 332-20 킹캐슬3차 제8층 제805호에 소재. 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재함. 신독산역(신안산선)과의 거리도 도보권에 있어 교통 편의성이 우수함.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조의 킹캐슬3차 건물로, 2021년 10월 12일 사용승인되었습니다. 본 물건은 해당 건물 10층 중 8층에 위치한 805호이며, 전용면적은 21.90㎡ (약 6.62평)입니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중. 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류/2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 4일 접수된 임의경매 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3): 권리자 유은총, 임차보증금 218,000,000원. 전입일자 2021.11.17, 확정일자 2021.10.25. 대항력 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의: 상기 임차인 유은총은 대항력을 갖춘 임차인으로, 임차보증금 218,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(임의경매, 갑3) 이하의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부 이전(갑2) 등)

* 기타 권리사항: 형식적 경매, 공동담보, 선순위임차권이 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 독산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 환경: 킹캐슬3차 오피스텔은 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 유사한 신축 오피스텔인 '신독산역피크원'의 경우 2024년 5월 기준 4.07억원의 실거래가를 기록했습니다. '더팰리스80' 오피스텔은 2024년 5월 사용승인된 신축으로 매매금액이 3억 5천만원에 형성되어 있습니다. 이는 본건 지역의 오피스텔 시세가 3억원대 이상으로 형성될 가능성을 시사합니다.

* 상권 특성: 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 직장인 및 지역 내 수요를 바탕으로 임대 수익이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 도보 거리 및 다수 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 롯데마트, 홈플러스 등 대형 마트와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 기능이 형성되어 있으며, 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 218,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 가격에 매우 큰 영향을 미칩니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 경매 신청 채권자의 채권액이 크지 않더라도 인수되는 임차보증금이 더 클 수 있어, 경매의 실질적인 목적과 다르게 운영될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 보유 시 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동, 독산역 인근에 위치한 킹캐슬3차 오피스텔로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 가장 중요한 특징은 대항력을 갖춘 임차인 유은총 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 218,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 물건의 실질적인 총 매수 가격에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정 시 반드시 인수 보증금을 고려해야 합니다. 형식적 경매의 성격을 띠고 있어, 권리 관계 및 경매 목적을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 및 신안산선 신독산역(예정) 인근으로 교통 편리성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 깔끔한 상태의 건물에서 즉시 사용이 가능합니다.

* 지역 개발 호재: 신독산역 역세권 활성화 사업 등 지역 개발 사업이 예정되어 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 218,000,000원

* 감정가 기준 순수 부동산 가치: 233,000,000원 - 218,000,000원 = 15,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 218,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매수 금액은 '매각대금 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서 현재 감정가 233,000,000원만으로는 실질적인 총 취득 비용을 정확히 파악하기 어렵습니다.

최근 주변 시세를 살펴보면, '신독산역피크원' 오피스텔의 경우 2024년 5월 기준 29평형(약 96㎡)이 4.07억원에 실거래되었고, '더팰리스80'은 2024년 5월 사용승인된 신축 오피스텔이 3.5억원의 매매 금액으로 제시되었습니다. 본건 킹캐슬3차 805호는 전용면적 21.90㎡ (약 6.62평)으로, 이들 오피스텔보다 소형이지만 입지 및 준공 연도를 고려할 때 유사한 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

만약 본건 오피스텔의 실질적인 시장 가격(총 매수 가격: 매각대금 + 인수 보증금)이 3억원이라고 가정한다면, 순수 부동산 가치는 약 8,200만원 (3억원 - 2.18억원)이 됩니다. 이 경우, 감정가 2.33억원보다 높은 입찰가도 고려될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 본건과 유사한 면적, 준공 연도, 입지의 오피스텔의 실제 시장 시세를 더욱 면밀히 조사하여, 인수 보증금을 합산했을 때의 총 부담액이 합리적인 수준인지 판단해야 합니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항 :

1. 해당 지역(금천구 독산동)의 유사 면적 오피스텔(킹캐슬3차 포함)의 실제 매매 시세를 조사합니다. (최근 1~2년 이내 실거래가 및 현재 매물 호가 확인)

2. 조사된 시장 시세(총 매수 가능한 가격)에서 인수 보증금 218,000,000원을 차감하여, 낙찰자가 부담할 실제 부동산 가치를 파악합니다.

3. 이 실질적인 부동산 가치가 감정가 233,000,000원과 비교하여 어느 정도 수준인지, 그리고 현재 시장에서 통용되는 시세와 비교하여 어느 정도인지 판단하여 입찰가를 결정합니다.

* 보수적인 접근 : 인수되는 보증금 218,000,000원을 고려했을 때, 총 부담액이 감정가(233,000,000원)를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 낙찰 시 총 지출액(매각대금 + 218,000,000원)이 2.5억 ~ 3억원 수준이 되는 선에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 추정 입찰가 범위 (매우 불확실하며, 시장 조사 필수) : 15,000,000원 ~ 100,000,000원 (매각대금 기준)

* 이는 총 지출액이 약 233,000,000원 ~ 318,000,000원 범위에 들어오도록 하는 입찰가이며, 시장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 가장 중요한 것은 인수되는 임차보증금 218,000,000원을 감안했을 때, 본건 오피스텔의 총 매수 가격(매각대금+인수보증금)이 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준인지 판단하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.