나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경639 [3] 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비106호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 한신아이티타워2 제비1층 제비102호외)으로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층 지상14층건내 제비1층 제비102호 , 제비104호, 제비106호, 제비107호로서, (사용승인일: 2004.10.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. (탐문조사 등에 의함)

이용상태

공장(현황:창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경639 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 지하 1층 제비106호

용도: 지식산업센터/공장 (현황: 창고 등)

감정가: 44,000,000원

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

건물지분: 19.36㎡ (약 5.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2004년 10월 27일

총 호수: 124호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 서측으로 중로가 접해 있습니다.

대중교통으로는 지하철 1호선과 7호선 가산디지털단지역이 인근에 있고, 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 09일 접수된 주식회사다이나믹소프트 근저당권 (150,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리 및 채권은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 별도등기 관련 대지권의 목적인 토지 을구 8번 지상권설정등기(2005.04.13.)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 인수되는 지상권의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

본건의 경우 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 임차인이 있는지에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 클러스터로, IT 기업, 산업단지, 패션 아울렛 등이 밀집해 있습니다.

지하철 1호선과 7호선이 교차하는 가산디지털단지역을 중심으로 유동인구가 많으며, 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 다양한 식당가, 은행, 병원 등 편의시설이 풍부합니다.

최근 수년간 신축 지식산업센터 공급이 많아지면서 일부 공실률이 높아지고 시장 경쟁이 치열해진 상황입니다.

다만, 지역 분위기에 대해 "칙칙하고 우울한 기분"이라는 의견도 있으며, 일부 구역의 관리 미흡에 대한 지적도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 쇼핑: 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치합니다.

* 의료: 가산디지털단지역 인근에 다수의 병원(정형외과, 내과, 한의원 등)이 있으며, 종합병원 이용도 가능합니다.

* 금융: 신한은행, 국민은행 등 주요 은행 지점이 다수 위치합니다.

* 교통: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 주거: 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 별도등기와 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이 지상권은 매수인이 인수해야 하므로, 향후 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 관련 법률 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로 약 20년 경과하여 시설 유지보수 및 관리비 증가 가능성이 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 공장이나, 현황은 창고 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등 행정적 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

* 집합건물의 특성: 건물 내 다른 구분소유자와의 관계, 관리단 운영 등 집합건물의 일반적인 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 권리총액: 등기부상 채권 총액은 150,000,000원으로 명시되어 있으나, 경매 신청 채권액은 175,643,836원으로 차이가 있습니다. 이는 실질적 채무 부담액과 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 지식산업센터 내 소형 구분 건물입니다.

뛰어난 교통 및 상권 입지, 풍부한 편의시설 접근성 등 장점을 가지고 있습니다.

그러나 매각으로 인해 인수되는 지상권이 주요 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

또한, 현재 이용 상태와 공부상 용도 간의 불일치 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특수 물건으로서 관련 법률 및 현황에 대한 전문가의 면밀한 검토를 적극 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 가산디지털단지역 인근의 역세권 상업 및 업무 지구에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요: 가산디지털단지 내 다수의 기업체 및 종사자들을 배후로 두고 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 4,400만원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터 내 상가 또는 소형 사무실, 창고 등으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 44,000,000원

본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권을 인수해야 하는 특수 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 지상권의 가치, 향후 명도 및 이용에 따른 추가 비용, 그리고 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 유의해야 합니다.

전문가와의 상담, 철저한 현장 조사, 권리 분석 등을 통해 총 투자 비용을 산출하고 목표 수익률을 설정한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 경우, 감정가 대비 70% ~ 90% 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 인수되는 지상권 및 현황 용도와 공부상 용도 간의 불일치 등을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.