나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [3] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [3] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경522
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로9길 34, 미림에이클래스13차 제10층 제1005호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2025타경522 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로9길 34, 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경522 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 본건(제10층 제1005호)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제10층에 위치합니다.

* 사용승인일: 2021년 01월 15일. 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽 및 창호: 석재붙임 마감, PVC섀시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 권리분석

* 경매 구분: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 채권 회수 목적이 아닌, 공유물 분할 등 다른 목적을 위한 경매 절차임을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인: 등기사항전부증명서 상 '임차권 등기사항'이 있으며, '민간임대주택 등록'으로 등기되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 낙찰 후에도 임차인의 권리가 승계될 수 있음을 의미합니다.

* 주요 임차인 정보 (확인 필요):

* 임차보증금: 약 2.1억 ~ 2.3억원 수준으로 파악됩니다. (기호 3: 236,000,000원)

* 계약 및 확정일자: 대부분 2021년~2023년 사이에 계약 및 확정일자를 받았습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부가 낙찰가보다 클 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

* 상권 분석 및 생활 정보

* 상권: 독산역 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 위치입니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 "공장"이 소재하는 것으로 언급되어 있어, 해당 공장의 업종 및 운영 상태에 따라 소음, 악취 등의 영향이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 명도 관련 문제: 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매의 복잡성: 일반 경매와는 다른 절차적 특성을 이해해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동의 역세권 오피스텔로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 그 보증금 규모가 감정가 대비 상당 부분을 차지할 수 있어 인수 부담이 클 수 있습니다.

* 형식적 경매라는 점은 일반 경매와는 다른 접근이 필요하며, 임차인과의 관계 설정이 향후 투자의 성패를 가를 중요한 요소가 될 것입니다.

* 철저한 권리 분석과 임차인과의 소통 및 협상 전략이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 독산역 인근의 신축 오피스텔이라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

* 안정적인 임대 수익 (잠재적): 임차인과의 협상이 원만히 이루어지거나, 계약 만료 후 재임대가 성공적일 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매의 기회: 일반 경매 시장에서 간과될 수 있는 물건을, 철저한 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계