나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경522 [3] 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1~8 : 본건은 서울특별시 금천구 소재 ""1호선 독산역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.
기호 9 : 본건은 서울특별시 영등포구 소재 ""1호선 영등포역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호 1~8 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""독산역"" 등이 소재하고 있음.
기호 9 : 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""영등포역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

기호 1,2
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제11층 제1102호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.09.14)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.


기호 3~5
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층 건 내 제10층 제1005호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.01.15.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 6~8
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 내 제8층 제805호외 2개호로서,
(사용승인일 : 2021.10.12.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

기호 9
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2020.07.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : PVC섀시창호.

이용상태

기호 1~9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기호 1~9 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2, 6~8 : 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 3~5 : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.
기호 9 : 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 3~5 : 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 6~8 : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호 9 : 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 301-23 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

독산동 332-20 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

영등포동3가 27, 27-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금221,000,000원/임대차계약일자 2021년09월24일/확정일자 2021년09월27일



기호 2
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금209,000,000원/임대차계약일자 2021년10월11일/확정일자 2021년10월14일

기호 3
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금236,000,000원/임대차계약일자 (1)2021.02.01.(2)2023.02.28./확정일자 (1)2021.02.01.(금236,000,000원)(2)2023.02.14.(변동없음)

기호 4
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금215,000,000원/임대차계약일자 2023년02월10일/확정일자 2023년02월13일

기호 5
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

기호 6
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금218,000,000원/임대차계약일자 2021년10월23일/확정일자 2021년10월25일

기호 7
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금210,000,000원/임대차계약일자 2021년10월25일/확정일자 2021년10월28일

기호 8
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금217,000,000원/임대차계약일자 2021년10월19일/확정일자 2021년11월26일

기호 9
등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경522 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-23 미림에이클래스13차 제10층 제1005호

용도: 오피스텔

건물명: 미림A클래스13차

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 01월 15일

감정가: 268,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

1.2. 면적

토지 면적: 23.16㎡ (약 7.00평)

건물 면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑4 (임의경매, 파산자, 2025타경522)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3 (주택임차권, 김다빈, 임대차보증금 236,000,000원, 인수).

매각으로 소멸되는 권리: 갑1 (소유권보존), 갑2 (공유자전원지분전부 이전), 갑3 (가압류).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

대항력: 있음

임대차보증금: 236,000,000원

전입일자: 2021년 03월 05일

확정일자: 2021년 02월 01일

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이므로, 임대차보증금 236,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: RENRIDONG

대항력: 있음

임대차보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 05일

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 독산역 역세권에 위치하여 유동인구가 있는 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역입니다. 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 관련 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 236,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 매수 비용에 포함됩니다.

* 임차인 RENRIDONG은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 추가적인 권리 관계나 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 절차상 문제는 없으나 임차인 인수 부담이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 독산역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 2억 3천 6백만원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 부담입니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인 RENRIDONG의 존재로 인해 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점이 긍정적입니다.

* 임차인 보증금 인수액을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려했을 때, 시장 가격과의 차이에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 현재 시장 시세는 유사 면적의 오피스텔을 기준으로 대략 295,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 236,000,000원이므로, 실질적으로 낙찰자가 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 예상되는 순수 투자 가치(시장 시세 - 인수 보증금)는 약 59,000,000원(295,000,000원 - 236,000,000원)에서 74,000,000원(310,000,000원 - 236,000,000원) 범위로 볼 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 위 순수 투자 가치의 80~90% 수준인 47,000,000원에서 67,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (예시: 50,000,000원)

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있으며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.