나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경639 [2] 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비104호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 한신아이티타워2 제비1층 제비102호외)으로서, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (가산디지털단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층 지상14층건내 제비1층 제비102호 , 제비104호, 제비106호, 제비107호로서, (사용승인일: 2004.10.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 페인팅 마감 등. (탐문조사 등에 의함)

이용상태

공장(현황:창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서, 아파트형공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경639 (2)

* 물건종별: 지식산업센터 (집합건물)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-18, 한신아이티타워2 제비1층 제비104호

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

2.

1.2. 면적 및 감정가

2.

* 토지면적: 3.93㎡ (약 1.19평)

* 토지지분: 3.93㎡ (약 1.19평)

* 건물면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물지분: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 감정가: 37,000,000원

2.

1.3. 매각 대상

2.

* 토지 및 건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산디지털단지역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 인접 도로 상태

2.

* 본건은 서측으로 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

* 본건의 말소기준권리는 2016년 11월 9일 접수된 주식회사다이나믹소프트의 근저당권(150,000,000원)입니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 대지권의 목적인 토지에 설정된 2005년 4월 13일자 지상권설정등기(을구 8번)는 매수인이 인수합니다.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 현황

2.

* 본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지(G밸리)의 중심 지역으로, 다수의 IT, 제조업체 및 관련 지원시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동이 활발한 곳입니다.

* 지식산업센터와 근린생활시설, 지원시설 등이 복합적으로 구성되어 있습니다.

* 가산디지털단지는 대규모 오피스 상권으로서, 직장인 배후수요가 풍부하며, 외식업 매출이 꾸준히 유지되는 특징을 보입니다.

2.

4.2. 업종 분석

2.

* 건물 용도는 공장(아파트형공장)으로 등록되어 있으나, 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.

* 주변의 업무시설 및 근린생활시설과의 연관성을 고려할 때, 소규모 임대 목적의 사무실, IT 관련 지원업종, 또는 소형 창고 등으로 활용 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

* 동쪽(1단지)에는 패션 아울렛 등이 있어 주말 유동인구가 있으나, 서쪽(2, 3단지)은 순수 업무지구로 평일 점심, 퇴근 시간대에 매출이 집중되는 경향이 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 가산디지털단지역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 있어 이용이 편리합니다.

* 건물 내에는 급수, 배수, 위생 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

2.

5.2. 기타

2.

* 본건은 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 가산디지털단지는 과거 '회색빛 공장 도시' 이미지에서 벗어나 녹지 조성 등 도심 환경 개선 노력이 진행되고 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 상 리스크

2.

* 매각으로 인수되는 지상권이 존재하여, 향후 건물 사용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

6.2. 물건 자체 리스크

2.

* 건물 면적(15.91㎡)이 소형으로, 넓은 공간을 필요로 하는 업종에는 적합하지 않을 수 있습니다.

* 현황이 창고 등으로 이용 중이나, 공부와의 차이는 없습니다.

2.

6.3. 주변 환경 리스크

2.

* 현재까지 조사된 바로는 본건 주위에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 가산디지털단지 내 지식산업센터로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다.

* 소형 면적의 지식산업센터로, 개별 사업자의 사무실, 창고, 또는 임대 수익을 위한 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 인수되는 지상권이라는 권리적 부담이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 가산디지털단지의 우수한 입지 및 교통망 활용 가능.

* 소형 면적으로 낮은 투자 진입 장벽.

* 지역 내 임대 수요를 고려한 안정적인 임대 수익 기대.

* 인수되는 지상권 권리 분석 후 투자 결정 필요.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 37,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 권리 인수 비용, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건은 소형 면적 및 인수되는 지상권이 있다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.