나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12093 [3] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비61호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "5호선 영등포시장역" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건 내 제지하1층 제비23호, 제비48호, 제비61호로서, (사용승인일 : 2020.10.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

기호 1~3 : 판매시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설(상점), 제1종근린생활시설, 업무시설, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2016-01-14)(영등포재정비촉진지구 )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 : 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12093 (3)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비61호

도로명 주소: 서울특별시 영등포구 국회대로50길 20

1.2. 건물 정보

건물명: 포레나영등포센트럴

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 중 지하1층 제비61호

용도: 판매시설

사용승인일: 2020년 10월 29일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

건물면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

감정가: 400,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

영등포시장역이 도보 약 1분 거리 (약 10m)에 있어 초역세권 입지를 자랑함.

인근에는 영등포시장, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 다양한 쇼핑 시설 및 편의 시설이 근접해 있음.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 계획

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 재정비촉진지구 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채무액

말소기준권리는 2024년 2월 8일 접수된 이여옥 근저당권 (150,000,000원)임.

본건 등기부상 채권 총액은 450,000,000원 (근저당 3건 합계)임.

3.2. 경매 개시 채권자

본 경매는 서판임 채권자에 의해 2025년 9월 15일 임의경매 개시 결정되었음.

3.3. 매수인이 인수하는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권 설정등기 (2023년 4월 13일)는 매수인이 인수해야 함. 이는 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 중요 사항임.

3.4. 임차인 현황

본건 관련 인수되는 보증금 합계는 0원임. 따라서 임차인 명도와 관련된 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨.

다만, 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 점유 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 배후 수요

본건이 위치한 영등포시장역 인근은 영등포구의 주요 상업 및 업무 중심지로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있음.

주변에 오피스텔, 주상복합, 아파트 단지 등 주거 시설과 업무 시설이 혼재되어 있어 다양한 고객층 확보에 유리함.

4.2. 상권 경쟁력 및 주요 시설

역세권에 위치하여 접근성이 매우 뛰어나며, 영등포시장, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 상업 시설이 인접해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있음.

상가 건물 내에 카페, 음식점 등이 있어 이용객들의 편의를 더함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 쇼핑

영등포시장, 롯데마트 맥스 영등포점, 영등포농협 하나로마트 등 다양한 생활 편의시설 및 쇼핑 시설을 쉽게 이용할 수 있음.

5.2. 교육 시설

반경 약 0.2km 내에 서울영중초등학교(A등급, 상위 47%)가 있으며, 양화중학교(B등급, 상위 55%, 약 0.9km) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치함. 본건 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 면밀한 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수 부담

본건 취득 시 토지에 대한 구분지상권 설정등기 (2023년 4월 13일)를 인수해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인임. 이는 토지 활용 및 건물 재건축 등에 제약을 초래할 수 있음.

* 상가 공실 및 경기 변동

영등포 지역의 상권 경쟁력과 경제 상황 변동에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있음.

* 임차권 등기 관련 확인 필요

임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 상가건물임차권 등기 사항 존재로 인해 실제 임차인의 점유 및 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요하며, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권에 위치한 상가 시설로, 기본적인 입지 여건은 매우 우수함. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이기도 함.

하지만, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 구분지상권 설정등기가 존재한다는 점은 투자의 가장 큰 걸림돌이 될 수 있음. 이로 인해 향후 건물 가치 및 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있으므로, 해당 권리에 대한 면밀한 법률적 검토 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 등기된 임차권 등기 사항은 추가 확인이 필요함.

이러한 인수 부담을 감안할 때, 본건은 높은 수준의 위험 감수와 철저한 사전 조사 없이는 접근하기 어려운 물건임.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역과 매우 인접하여 뛰어난 접근성 및 유동인구 확보 용이.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수함.

* 명도 부담 적음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 비용 및 시간 절감 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 400,000,000원에서 인수되는 구분지상권으로 인한 가치 하락분, 향후 예상되는 공실 및 관리비, 잠재적 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 구분지상권의 존재는 토지 사용에 대한 제약을 발생시켜 물건의 실질 가치를 크게 낮출 수 있는 요인이므로, 입찰가 산정 시 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 전문가와의 상담 및 면밀한 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.