나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12093 [2] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비48호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "5호선 영등포시장역" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는 상업 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건 내 제지하1층 제비23호, 제비48호, 제비61호로서, (사용승인일 : 2020.10.29.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

기호 1~3 : 판매시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설(상점), 제1종근린생활시설, 업무시설, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2016-01-14)(영등포재정비촉진지구 )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 : 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12093 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비48호

용도: 판매시설

감정가: 435,000,000원

토지면적: 10.30㎡ (약 3.12평)

토지지분: 10.2987㎡ (약 3.11평)

건물면적: 47.37㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.3682㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제지하1층 제비48호

사용승인일: 2020년 10월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 소재하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 상업시설, 업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 약 30미터, 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 02월 08일 접수된 이여옥 근저당권 (채권액 150,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권 설정등기(2023년 04월 13일)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로, 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항(기호 1)을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 영등포시장역 일대는 재정비 촉진지구로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 출구별로 상권의 성격이 뚜렷하게 구분됩니다. 2번 출구 인근에는 약 1400세대 규모의 '포레나영등포센트럴'과 '아크로타워스퀘어'가 위치하여 신흥 상권으로 부상하였으며, 배후 단지 내 소비층이 탄탄한 '항아리 상권'으로 분류됩니다.

* 주요 이용객 및 업종

상가동에는 판매시설, 제1종근린생활시설, 업무시설 등이 입점해 있으며, 포레나 단지 내 입주민 및 인근 직장인들의 수요가 많습니다. 특히 카페, 와인바, 디저트 전문점 등 소형 트렌드 업종이 늘고 있으며, 낮에는 카페, 밤에는 와인바 형태로 운영되는 복합 업종이 인기를 끌고 있습니다.

* 경쟁 환경

영등포시장역 상권은 젊은 유동층을 흡수하며 변화하고 있으며, 전체 상권 중 4번 출구 주변 먹자골목이 가장 높은 유동과 매출을 기록합니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 영등포시장역이 매우 근접해 있으며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설

단지 인근에 각종 편의시설이 다수 존재하며, 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경

주변이 상업 및 주거 복합 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 설정등기(2023.04.13.)를 매수인이 인수해야 하므로, 토지 이용 및 개발에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 재정비촉진지구

해당 지역은 영등포재정비촉진지구에 속해 있어, 향후 구역 내 개발 계획에 따른 변동성이 존재할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 소로1류, 철도 저촉, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 등의 제한 사항이 있습니다.

* 건축물 관련 사항

'기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 기재된 기호 1의 등기사항전부증명서 상 상가건물임차권 등기사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치한 판매시설로, 신축 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 편리한 교통과 주변의 발달된 생활 편의시설은 장점이나, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이 존재하며 재정비촉진지구라는 특수성을 감안해야 합니다. 임차권 등기사항에 대한 철저한 확인 또한 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역과 매우 가까워 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축 상가: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물의 상가로, 경쟁력이 있습니다.

* 안정적 배후 수요: 인근 '포레나영등포센트럴' 등 대규모 아파트 단지의 입주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 재정비촉진지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 투자 목표, 시장 상황, 권리관계 분석 결과, 현장 조사 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가 435,000,000원을 기준으로, 인수해야 하는 구분지상권의 가치와 제반 권리 분석 결과를 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다. 보증금 합계가 0원인 점은 부담이 없으나, 별도 인수 권리 및 임차권 등기 등은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.