나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2662 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 609-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철9호선 언주역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 주택, 주상복합건물, 업무시설 등이 혼재하는 봉은사로와 논현로 후면지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 언주역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 로폭 8미터 내외, 남동측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역(입안, 7층), 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브위 기와즙 2층건으로
외벽: 치장벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.
2) 건물 중 자동차관련시설(차고) 17.28㎡의 경우 건축물대장상에는 등재되어 있으나
등기상에는 미등기 상태로, 건축물대장상 면적을 기준하였으며, 현황은 지층에 소
재하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2662 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 609-10 (신 주소: 서울특별시 강남구 봉은사로26길 22)

용도: 근린주택

감정가: 13,236,058,430원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 335.60㎡ (약 101.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 339.85㎡ (약 102.82평)

건물 제시외 면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

특이사항: 유치권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.3. 건물 및 토지 세부 정보

토지 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중

건물 구조: 연와조 스라브 위 기와즙 2층 건물

건물 이용상태: 단독주택 및 근린생활시설

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비

토지 용도 계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역(입안, 7층), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 9호선 언주역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주요 도로인 봉은사로와 논현로 후면 지역에 속하며, 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

부근은 근린생활시설, 주택, 주상복합건물, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 동측으로는 로폭 8미터 내외, 남동측으로는 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 11월 28일 접수된 하나은행의 근저당권 (을6)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 하나은행 근저당권 을9, 하나은행 임의경매 갑3, 포천세무서장 압류 갑4)

3.3. 인수되는 권리

유치권: 2025년 5월 12일, 주식회사 유니앤엔터테인먼트로부터 인테리어 시공 대금 5억원에 대한 유치권 신고가 제출되었습니다. 그러나 성립 여부는 불분명하며, 채권자 승계인 및 채무자 겸 소유자가 유치권에 대해 불인정하는 의견서를 제출하였습니다. 낙찰 후 유치권 성립 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

대항력 있는 임차인:

* 김정훈: 전입일자 2008-01-29, 대항력 있음. 보증금: 0원.

* 박길송: 전입일자 1991-05-30, 대항력 있음. 보증금: 0원.

* 최예희: 전입일자 2001-04-22, 대항력 있음. 보증금: 0원.

상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 인수 여부 및 실제 임대차 관계는 추가적인 법률 검토가 필요하며, 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

2024년 6월 20일, 이효경 외 2명 명의로 상속에 따른 소유권 이전 등기가 경료되었습니다.

2025년 8월 14일, 포천세무서장의 2번 이효진 지분 압류가 등기되었습니다. (징세과-티 43510)

3.5. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,320,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 서울특별시 강남구 역삼동으로, 강남 상권의 핵심 지역 중 하나입니다.

지하철 9호선 언주역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

4.2. 상업 활동

주변 지역은 업무 지구와 상업 지구, 주거 지역이 복합적으로 발달하여 다양한 업종의 사업장이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주요 간선도로에 인접해 있어 홍보 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 9호선 언주역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의시설

역세권 및 강남의 주요 지역에 위치하므로, 다양한 쇼핑, 문화, 금융, 의료 시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

5억원 규모의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 불인정 의견서가 제출되어 있어 낙찰 후 인수 시 법적 분쟁의 위험이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인(김 , 박 , 최 )이 존재합니다. 이들의 실제 보증금 및 권리 관계에 대한 철저한 추가 조사가 필요하며, 보증금 인수 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미등기 건물 부분

건물 중 자동차 관련 시설(차고) 17.28㎡는 건축물대장에는 등재되어 있으나 등기부에는 미등기 상태입니다. 이는 추후 건물 등기부 정리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 지분 압류

포천세무서장의 지분 압류가 존재하나, 일반적으로 임의경매 절차에서 말소될 것으로 예상됩니다.

6.5. 시세 비교의 한계

제공된 JSON 데이터는 인근 다세대주택의 개별 세대 매매가로, 본 물건과 같은 대형 근린주택 전체의 시세와 직접 비교하기에는 부적합합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 유사 규모의 근린주택 거래 사례 또는 전문적인 감정평가가 필요합니다.

6.6. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 부각되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 초역세권이라는 매우 우수한 입지를 자랑하며, 토지 가치 또한 높게 평가됩니다. 단독주택과 근린생활시설이 복합된 건물로 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

그러나 5억원 규모의 유치권 미확정, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재, 건물 일부 미등기 등 복잡하고 잠재적 위험 요소를 다수 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 권리 관계 및 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 검토와 법률 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최상의 입지 조건

강남구 역삼동, 지하철 9호선 언주역 도보권이라는 희소성 높은 입지를 선점할 수 있습니다.

8.2. 높은 토지 가치

335. 60㎡에 달하는 강남 역세권 토지는 그 자체로 뛰어난 투자 가치를 지닙니다.

8.3. 다목적 활용 가능성

단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 향후 용도 변경, 리모델링, 재건축 등을 통해 높은 부가가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 13,236,058,430원입니다. 제공된 인근 다세대 주택 거래 사례는 본 물건의 전체 가치 산정에 직접적인 비교 자료로 활용하기 어렵습니다.

잠재적 리스크인 5억원 규모의 유치권 및 보증금 0원의 대항력 있는 임차인에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 불확실성은 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다.

정확한 시세 분석 및 권리 관계 확인 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 일반적인 시장 상황과 상기 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 접근하되, 인수될 수 있는 권리 및 비용을 차감하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 100억원 ~ 110억원 사이로 추정됩니다. 이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법률 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 현재 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.