나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2662 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 609-10 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2662 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 609-10 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경2662
• 주소: 서울특별시 강남구 봉은사로26길 22
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경2662 | 소재지: 서울특별시 강남구 봉은사로26길 22 | 감정가: 13,236,058,430원 | 최저가: 13,236,058,430원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경2662 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2662 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 609-10

용도: 상가주택

감정가: 13,236,058,430원

토지면적: 335.60㎡ (약 101.52평)

건물면적: 339.85㎡ (약 102.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지 현황

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 9호선 언주역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설, 주택, 주상복합건물, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 언주역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 동측으로 로폭 8미터 내외, 남동측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역(입안, 7층), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

기타사항: 제시목록 외 물건은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다. 임대내역은 미상입니다.

1.2. 2.건물 현황

건물의 구조: 연와조 스라브 위 기와즙 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

기타사항: 임대내역은 미상입니다. 건물 중 자동차관련시설(차고) 17.28㎡는 건축물대장상에는 등재되어 있으나 등기상에는 미등기 상태로, 건축물대장상 면적을 기준으로 하며, 현황은 지층에 소재합니다.

1.3. 입지조건

본건은 지하철 9호선 언주역에서 남서측 인근에 위치한 초역세권 입지를 자랑합니다. 봉은사로와 논현로가 인접해 있으며, 강남의 주요 업무, 상업, 주거 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다. 차량 접근성이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리 분석 시 다음 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

- 유치권: 유치권이 신고되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 말소 기준 권리 대비 효력 등을 철저히 조사해야 합니다. 유치권 해결 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

- 지분매각: 본 건은 지분매각 대상입니다. 매각되는 지분의 정확한 비율과 다른 지분권자와의 관계, 향후 공유물 분할 등에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

- 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 액수, 계약 내용, 명도 조건 등을 정확히 파악해야 합니다. 임차인과의 협의 또는 명도 소송 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 철거, 양성화 등 처리 방안을 검토해야 합니다.

- 미등기 건물 부분: 건물 중 자동차 관련 시설(차고) 17.28㎡가 건축물대장에는 등재되었으나 등기상에는 미등기 상태입니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 역삼동은 강남의 핵심 업무 및 상업 지구로, 유동인구가 풍부하고 상권이 매우 발달한 지역입니다. 특히 언주역 역세권이라는 장점은 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등 다양한 업종에 대한 꾸준한 수요를 기대하게 합니다. 지하철 9호선 라인을 따라 금융, 업무, 쇼핑, 문화 시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 또한 높다고 판단됩니다. 주변에는 다양한 종류의 상업 시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.6. 생활정보

강남구 역삼동에 위치하여 서울의 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 코엑스, 현대백화점 등 주요 상업 시설 접근이 용이하며, 다양한 문화, 여가, 쇼핑 시설이 풍부합니다. 또한, 역세권 단지로서 대중교통 이용이 매우 편리하며, 강남 지역의 우수한 학군 및 의료 시설 이용도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건은 여러 복합적인 권리 관계와 특이사항을 가지고 있어 잠재적 리스크를 철저히 분석해야 합니다.

- 유치권으로 인한 법적 분쟁 및 해결 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 저항에 부딪히거나 추가적인 보증금 인수 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

- 지분 매각으로 인해 소유권 이전 절차가 복잡해지거나 다른 지분권자와의 협상 및 갈등이 발생할 수 있습니다.

- 제시외 건물 및 건축물대장에는 있으나 미등기 상태인 건물 부분에 대해 추후 철거, 양성화 등 추가적인 행정 처리 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

- 토지이용계획상 제1종 및 제2종 일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 강남구 역삼동 609-10 소재 본 물건은 지하철 9호선 언주역 역세권이라는 최고의 입지 조건을 갖춘 상가주택입니다. 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 유치권, 대항력 있는 임차인, 지분 매각, 미등기 건물 등 복잡하고 어려운 권리 관계를 다수 포함하고 있으므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률적, 권리적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 복잡성을 해결하고 가치를 재창출할 수 있는 명확한 전략을 수립할 경우, 강남 핵심 지역의 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 최고의 입지: 강남구 역삼동, 언주역 역세권이라는 희소성 높은 최상급 입지.

- 잠재적 가치: 강남 지역의 지속적인 개발 및 9호선 라인 연장 등 향후 가치 상승 기대.

- 복합 용도: 상가와 주택을 겸한 안정적인 임대 수익 확보 및 다양한 활용 가능성.

- (주의) 권리 관계: 복잡한 권리 관계를 명확히 분석하고 해결 전략을 수립할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계