나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102363 [2] 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층디109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철1,9호선 ""노량진역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 시장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,9호선(노량진역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

<기호 1>
철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제지하1층 제디비04호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28)

외벽 : 알루미늄 복합 판넬 마감 및 페어글래스 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.

<기호 2>
철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제1층 제디109호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28)

외벽 : 알루미늄 복합 판넬 마감 및 페어글래스 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늉 전면 창호 등.

이용상태

본건 기호1은 현황 사무소로, 기호2는 인접호수인 제디110호와 벽체 구분없이 음식점으로 이용중인것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 11필 일단의 부정형 토지로서 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2는 인접호수인 제디110호와 벽체 구분 없이 이용중이나 각 호수의 위치와 면적이 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 건축물 현황도 등에 의거 특정이 가능하며, 경계벽의 복원이 용이할 것으로 판단되는바 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102363 (2)

3. 소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층 디109호

4. 용도: 근린상가

5. 감정가: 753,000,000원

6. 토지면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

7. 토지지분: 8.8788㎡ (약 2.69평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

10. 건물지분: 35.4898㎡ (약 10.74평)

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

15. 특이사항: 유동화물건

16. 주의사항:

17. 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철 1,9호선 "노량진역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 시장 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,9호선(노량진역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2021-04-22)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)네오다다, 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,050,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김 (만냥피치딱조아)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자):

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2021-04-22)

* 국민은행 근저당 (2021-04-22, 금600,000,000원) - 말소기준권리

* 케이비저축은행 근저당 (2021-04-30, 금48,000,000원) - 말소 예정

* 서울특별시동작구 압류 (2024-10-28) - 말소 예정

* 유에이치케이제칠차유동화전문 임의경매 (2025-03-14, 969,052,789원) - 본건 경매 개시

* 동작구(서울특별시) 압류 (2025-12-10) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 648,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 노량진역 인근 상업지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 운동시설 등이 혼재되어 있습니다. (주)네오다다, 정 임차인은 현재 음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 건물 용도: 본건은 노량진드림스퀘어 복합빌딩 내 근린상가 용도입니다. 건물은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 사용되고 있습니다.

* 이용상태: 본건(기호 2)은 인접 호수인 제디110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중입니다. 다만, 각 호수의 위치와 면적은 공부상 특정 가능하며, 경계벽 복원이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 9호선 노량진역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 시장 이용이 용이합니다. 노량진 수산시장 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 복합빌딩 내 상가로, 인근에 주거시설도 함께 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 관련 법규 및 절차에 따른 특수성을 가질 수 있습니다.

* 인접 호수와 합벽 이용: 현재 인접 호수와 구분 없이 음식점으로 이용 중으로, 향후 점유 관계 및 원상복구 관련 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 공부상 분할이 가능하여 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 수산시장 인근: 노량진 수산시장 인근으로, 계절에 따라 해산물 특유의 냄새가 발생할 수 있습니다. (여름철 언급됨)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 1,9호선 노량진역 초역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 2020년 사용 승인된 신축급 건물 내 상가로서 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 음식점으로 이용 중이나, 인접 호수와 합벽으로 이용되고 있어 명도 시 또는 내부 구조 변경 시 고려사항이 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금이 없는 점 또한 투자에 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 노량진역 초역세권의 뛰어난 입지 조건

* 2020년 준공된 비교적 신축인 복합 빌딩 내 상가

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확

* 인수 보증금이 없는 점

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 753,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금은 없으며, 권리 관계가 비교적 명확한 점 등을 고려할 때, 현장 조사 및 최근 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 생략합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.