나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102527 [2] 서울특별시 강남구 신사동 512-9 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102527 [2] 서울특별시 강남구 신사동 512-9 지1층비102호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경102527
• 주소: 서울특별시 강남구 압구정로2길 60 MG타워
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매21계 2025타경102527 | 소재지: 서울특별시 강남구 압구정로2길 60 MG타워 | 감정가: 1,400,000,000원 | 최저가: 1,120,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102527 (2)

1.1. 2.소재지

서울특별시 강남구 신사동 512-9, 지1층 비102호

1.1. 3.용도

근린생활시설

1.1. 4.감정가

1,400,000,000원

1.1. 5.토지 면적

58. 13㎡ (약 17.59평)

토지 지분: 58.13㎡ (약 17.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6.건물 면적

198. 11㎡ (약 60.00평)

건물 지분: 198.11㎡ (약 60.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 7.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8.경매 구분

부동산 강제경매

1.1. 9.채권자

박OO

1.1. 10.특이사항

중복 사건, 지분 매각

1.1. 11.주의사항

(별도 기재 사항 없음)

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 "서울신구초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선·신분당선 신사역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 지하 1층 비101호 및 비102호로 이용 중임. (사용승인일: 2003년 11월 14일)

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

1.2. 4.이용 상태

기호 1 및 기호 2는 공히 일단의 근린생활시설 (상호: 아이리스 PC방 신사점)로 이용 중임.

1.2. 5.설비 내역

기본적인 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용 상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 7.인접 도로 상태

본건의 북서, 남동 측으로 각각 공도와 접해 있음.

1.2. 8.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24) (건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

1.2. 9.공부와의 차이

없음.

1.2. 10.기타 참고사항

임대관계 등은 현재 파악되지 않음. 내부구조도는 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 근거하였으며, 실제 내부 실사와 다소 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 유의 필요.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 신사동에 위치하며, 지하철 3호선과 신분당선 환승역인 신사역이 도보 가능한 거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 주변으로는 각종 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역임. 또한, 신사동은 "가로수길"로 대표되는 트렌디한 상권이 형성되어 있으며, 최근에는 "세로수길", "뒤로수길" 등 골목상권이 주목받으며 젊은 층의 유동인구가 많음.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 박OO임. "중복 사건"이라는 특이사항은 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 신청이 존재할 수 있음을 시사하며, 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있음. 또한 "지분 매각"은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 경매로 나온다는 의미로, 낙찰 후에도 나머지 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 이는 소송 등으로 이어질 가능성도 있어 신중한 접근이 필요함. 권리 관계는 추가적인 권리분석을 통해 명확히 파악해야 함.

1.5. 상권분석

신사역 일대는 20대와 30대 중심의 젊은 유동인구가 많은 상권임. 특히 가로수길은 패션, 뷰티, 라이프스타일 브랜드 매장과 카페, 레스토랑이 밀집해 있으며, 최근에는 '세로수길'과 같은 골목 상권이 부상하며 개성 있는 가게들이 많이 들어서고 있음. 본건은 이러한 중심 상권 내에 위치하며, 현재 PC방으로 이용 중인 점을 고려할 때, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음. '신사 세로수길'이 골목형 상점가로 지정되면서 지역 상권 활성화가 기대됨.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 3호선 및 신분당선 신사역 이용이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 우수함.

주변 시설: "서울신구초등학교"가 인근에 위치하며, 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음. MG타워 (건물명으로 추정, 신사동 512-9번지) 인근에 Pool 당구장 등이 있는 것으로 확인됨.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로, 향후 건축 행위에 있어 용도 제한이 있을 수 있음. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

1.7. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 소유권이 아니므로, 다른 공유자와의 명도 또는 협상 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있음.

중복 사건: 복수의 경매 사건이 진행될 경우, 절차 진행이나 배당 등에 복잡성이 따를 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 관계 및 조건 등은 현재 파악되지 않아 명도 시 추가적인 변수가 발생할 수 있음.

내부 실사 차이: 감정평가 당시 내부 실사 내용이 실제와 다를 수 있으므로, 현장 확인이 필수적임.

토지 이용 계획상 제한: 토지거래계약 허가구역(아파트 용도), 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 제한 사항이 있음.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신사역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 강남의 활발한 상권을 기반으로, 현재 PC방으로 이용 중인 근린생활시설임. 교통 편의성과 주변 상권의 잠재력은 매우 높게 평가할 수 있습니다. 그러나 '지분 매각' 및 '중복 사건'이라는 특이사항은 낙찰 후 명도 및 절차 진행에 있어 상당한 주의와 추가적인 분석을 요구합니다. 임대 관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 부분도 존재합니다.

1.9. 투자 포인트

뛰어난 입지: 지하철 3호선, 신분당선 신사역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 가로수길 및 세로수길 등 강남 핵심 상권에 위치하여 상업적 가치가 높음.

상업 시설 활용: 현재 PC방으로 이용 중인 근린생활시설로, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성이 있음.

골목 상권 활성화: '신사 세로수길'이 골목형 상점가로 지정되는 등 지역 상권 활성화 추세에 힘입어 향후 가치 상승 기대.

단, '지분 매각'의 위험성을 충분히 인지하고, 공유자 협의, 명도 계획 등을 철저히 수립한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계