나이스옥션 법원경매 목포 2025타경451 [3] 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 (사용승인일: 2002.11.13)

외 벽: 드라이비트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔(기호 1, 2) / 다세대주택(기호 3)

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 및 다세대주택 부지

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 13.8평형 오피스텔

기호 3: 12.1평형 다세대주택(오피스텔)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경451 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 삼학새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 6층604호

* 건물명: 하당로데오타운 비동

* 호별: 604호

* 층수: 6층 (총 9층 건물 내)

* 용도: 다세대주택 (오피스텔 용도로도 활용 가능)

* 사용승인일: 2002년 11월 13일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 39,000,000원

* 토지면적: 7.92㎡ (약 2.4평) / 토지지분: 7.9248㎡

* 건물면적: 34.28㎡ (약 12.1평형) / 건물지분: 34.285㎡

1.4. 기타 정보

* 주위환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역

* 토지 형상: 장방형 평지

* 접도 상황: 동측 왕복 2차선 도로 접함

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 전라남도 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 6층에 해당합니다.

* 외벽: 드라이비트 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 기본 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 시설 구비

2.4. 토지이용계획

* 지역지구: 준주거지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리인 2002년 11월 18일자 근저당권(삼학새마을금고, 27,300,000원)은 말소 처리되어 있습니다.

* 경매 개시 결정된 임의경매(삼학새마을금고, 2025.07.23 접수, 54,131,949원) 또한 말소로 표기되어 있습니다.

* 소유권 이전(정병기, 2012.03.20 접수) 및 상속으로 인한 소유권 이전(이현정외 2명, 2025.07.09 접수) 기록이 존재합니다.

* 말소기준 권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 윤

* * 보증금: 39,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입/확정일자: 2023년 04월 21일

* * 배당신고일자: 2025년 08월 04일

* * 대항력: 없음

* * 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 본 물건의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리사항은 없습니다.

3.4. 총 권리 분석 요약

* 본 물건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

* 해당 건물(하당로데오타운)은 준주거지역 내에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물 자체는 업무시설로 등기되어 있으나, 주거용으로 활용되는 호실이 다수 포함된 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 본건(34.28㎡, 12.1평형)보다 면적이 큰 연립/다세대 주택들이 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2025년 2월: 60.76㎡ (약 18.4평) - 6,500만원 (평당 약 353만원)

* 2025년 2월: 59.7㎡ (약 18.1평) - 6,400만원 (평당 약 354만원)

* 2025년 6월: 76.315㎡ (약 23.1평) - 8,500만원 (평당 약 368만원)

* 이를 바탕으로 본 물건과 유사한 평당 단가는 약 350만원 ~ 370만원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 시세 추정

* 본건(12.1평형)에 추정 평당 단가(350만원~370만원)를 적용 시, 예상 시세는 약 4,235만원 ~ 4,477만원 수준입니다.

* 현재 감정가 39,000,000원은 주변 시세보다 약 10% 이상 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 하당초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 인근 버스 승강장 이용이 용이하며, 상업시설 밀집 지역과의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

* 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 말소기준권리가 말소 처리된 점 등 일반적이지 않은 기록이 있으나, 최종적으로 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 2002년 준공 건물로, 내부 상태 및 설비 노후화 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 해당 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, '업무시설'로 등록된 건물 내 주거 용도로 이용됨에 따라 층간 소음, 주차, 관리 등 복합적인 이용으로 인한 불편함은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 상동에 위치한 하당로데오타운 내 다세대주택(오피스텔)으로, 감정가가 3,900만원으로 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

* 권리상 인수할 사항이 전혀 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담도 적을 것으로 예상되어 투자 매력도가 높은 물건입니다.

* 건물 연식 및 내부 상태에 대한 현장 확인이 필수적이나, 시세 차익 및 안정적인 권리 관계를 고려할 때 투자를 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 잠재력이 큽니다.

* 안전한 권리관계: 모든 선순위 권리 및 임차인의 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 준수한 입지: 초등학교 인근 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 시세 기반 분석

* 본 건(12.1평형)과 면적 비교가 가능한 유사 물건이 최근 없어, 본건보다 면적이 큰(약 18~23평형) 연립/다세대 주택들의 거래가격을 평당가로 환산하여 시세를 추정했습니다.

* 주변 평당가: 약 350만원 ~ 370만원

* 본건 면적(12.1평형) 적용 시 예상 시세 범위: 약 4,235만원 ~ 4,477만원

* 현재 감정가 39,000,000원은 시세 대비 약 10% ~ 15% 낮은 수준입니다.

* 9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금이 0원이므로, 시세 하한선 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 110% 수준은 약 4,290만원입니다.

* 시세 상한선 부근인 4,477만원까지도 고려 가능합니다.

* 종합적인 판단하에, 약 4,300만원 ~ 4,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문 결과, 해당 물건의 정확한 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.