나이스옥션 법원경매 목포 2025타경451 [2] 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 (사용승인일: 2002.11.13)

외 벽: 드라이비트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔(기호 1, 2) / 다세대주택(기호 3)

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 및 다세대주택 부지

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 13.8평형 오피스텔

기호 3: 12.1평형 다세대주택(오피스텔)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경451 (2)

소재지: 전라남도 목포시 상동 829-16 하당로데오타운 비동 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 45,000,000원

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

건물면적: 39.32㎡ (약 11.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼학새마을금고 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 목포시 상동 하당초등학교 남측 인근에 위치

주변 환경: 오피스텔, 다세대주택 등으로 형성된 주거 지역

교통: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

도로: 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하여 차량 접근이 용이함

토지이용계획: 준주거지역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2002년 11월 18일자 삼학새마을금고 근저당권 (29,900,000원)

본 경매 개시 결정일: 2025년 7월 23일 (채권자: 삼학새마을금고, 채권액: 54,131,949원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (삼학새마을금고, 2002.11.18)

* 임의경매개시결정 (삼학새마을금고, 2025.07.23)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

인수되는 권리: 해당 없음 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

등기부상 특이사항:

* 2011년 9월 16일 정병기 소유권 이전

* 2025년 7월 9일 이현정 외 2명 상속 소유권 이전

* 이후 2025년 7월 23일 삼학새마을금고에 의한 임의경매 개시 결정

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역에 위치하여 주거 상권의 특성을 나타냄.

하당초등학교 인근으로 교육 관련 시설 및 상업 시설이 일부 발달했을 것으로 예상됨.

최근 매매 사례를 볼 때, 동일 면적대(39.32㎡)의 오피스텔은 38,000,000원에서 45,000,000원 사이에 거래가 이루어지고 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 하당초등학교 남측 인근

* 교통: 인근 버스 승강장 이용 가능

건축 정보:

* 건물명: 하당로데오타운 비동

* 사용승인일: 2002년 11월 13일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 5층 (503호)

* 전용면적: 39.32㎡ (약 11.90평)

* 기타 사항: 13.8평형 오피스텔 (기호 1, 2), 12.1평형 다세대주택(오피스텔) (기호 3) 언급

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도가 2002년으로 약 24년 경과하여 시설 노후화 가능성이 존재함.

감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대는 제한적일 수 있음.

부동산 임의경매로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 또는 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없음.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 즉시 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 목포시 내에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행 중인 점은 참고할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 상동에 위치한 오피스텔로, 권리상 인수 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됨.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 수요가 예상됨.

최근 실거래가 수준과 감정가가 유사하며, 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

소형 면적으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능함.

준주거지역에 위치하며, 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능함.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 45,000,000원임.

최근 실거래가는 2025년 6월 동일 면적(39.32㎡) 기준 38,000,000원 ~ 45,000,000원 수준에서 형성되어 있음.

인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 상태임.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 38,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

최근 거래가 중 낮은 가격(38,000,000원)을 기준으로 삼거나, 감정가를 상회하는 금액으로 입찰 시에는 신중한 검토가 필요함.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 현 시세 분석을 기반으로 하며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.