나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [2] 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (2)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 (도로명주소: 여수시 광무7길 17-19)

용도: 연립주택

감정가: 287,500,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.09평)

토지지분: 99.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

건물지분: 78.1838㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영복음신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 공실, 내부공사 미비

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 있습니다. 주위는 시가지 인근의 야산 지대와 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택 지대입니다. 단지 동측으로는 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 제1종 전용주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당권 (2023-12-21)

소멸되는 권리: 등기부등본상 을1 (회원신용협동조합 근저당권), 을1 (통영복음신용협동조합 근저당권), 을2 (진병길 근저당권), 갑7 (임의경매개시결정), 갑8 (압류) 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 또한, 갑4 (유한회사프레지움 신탁등기말소) 또한 소멸 대상입니다.

인수되는 권리: 현재 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나 보증금이 인수되지 않는 조건으로 보입니다. 단, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으므로 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 '프레지움 TOP 테라스'라는 비교적 신축된 연립주택 단지 내에 위치합니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 동일한 주소지(광무동 784-2)의 '프레지움TOP테라스' 1층 전용면적 78.1838㎡(감정평가서상 건물면적과 동일) 물건이 2026년 1월 19일에 135,000,000원(1억 3,500만원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 287,500,000원(2억 8,750만원)에 비해 현저히 낮은 금액으로, 시장가 반영 여부 또는 물건 상태에 따른 차이일 가능성이 높습니다.

다른 유사 거래 사례로는 '해피타운' 71.11㎡ 물건이 2025년 2월 18일에 450,000,000원(4억 5,000만원)에 거래되었으나, 이는 다른 단지이며 면적 및 층수 차이가 있습니다. '영동빌라' 47.05㎡ 물건은 2025년 5월 28일에 38,000,000원(3,800만원)에 거래되었으나, 이는 오래된 빌라로 본건과 비교하기 어렵습니다.

따라서 본건의 현재 시세는 동일 단지의 최근 거래가인 1억 3,500만원을 기준으로 판단하되, 내부 미비 사항 및 공실 상태 등을 고려하여 가치를 재평가해야 합니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물 중 1층 103호이며, 남동향의 계단식 구조입니다.

외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었고 창호는 샤시입니다.

설비로는 위생 및 급수, 난방, 소화전, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장이 설치되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스가 있습니다.

본 물건이 속한 '프레지움 TOP 테라스'는 2022년 7월 25일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

주변 시설 검색 결과:

* 교육 시설: 단지 인근에 여천고등학교 등 교육 시설이 존재합니다.

* 편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 주요 편의 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (검색 결과 직접적인 편의시설 정보 부족)

* 혐오 시설: 검색 결과, 여수시 광무동 또는 인근 지역에 장례식장, 동물화장장, 자연장지 등의 갈등 유발 예상 시설이 이슈화된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 불분명합니다. (자세한 내용은 현장 답사 및 추가 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 내부 공사 미비: 본건 103호의 경우 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일/변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등 주요 미시공 사항이 다수 확인되었습니다. 공사 완료까지 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 공실 상태: 현재 본건을 포함한 다수의 세대가 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 즉시 명도가 가능할 수 있으나, 공실 기간 장기화로 인한 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가가 2억 8,750만원인 반면, 동일 물건의 최근 실거래가가 1억 3,500만원으로 약 1억 5,000만원 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성 및 향후 시세 변동성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 공동 담보: 물건에 공동 담보 설정이 되어 있으나, 경매로 인한 말소 예정 권리들을 고려할 때 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 연립주택 단지 내에 위치하나, 심각한 내부 공사 미비와 공실 상태를 동반하고 있습니다. 특히, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본건 투자의 핵심 고려 사항이 될 것입니다. 동일 단지 내 1층 유닛이 1억 3,500만원에 거래된 점은 매력적인 투자 기회로 볼 수도 있으나, 대규모 내부 공사 비용과 시간을 감안해야 합니다. 따라서, 철저한 현장 답사를 통해 정확한 공사 범위와 비용을 산출하고, 본건의 실제 가치를 재평가한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가 존재: 1억 3,500만원의 거래 사례는 향후 시세 형성의 중요한 기준점이 될 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 구조적 노후도는 낮습니다.

* 즉시 명도 가능성: 공실 상태로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 내부 공사 완료 및 주택 시장 상황에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 287,500,000원

동일 물건 최근 실거래가 (2026년 1월): 135,000,000원

주요 미시공 사항 및 예상 공사 비용 고려 시, 현재 시점에서의 경쟁력 있는 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가 수준을 상회하지만, 잠재적인 공사 비용과 함께 고려한 보수적인 추정치입니다. 낙찰을 위해서는 현장 조사 후 산출되는 정확한 공사비와 본인의 투자 목표 수익률을 반영한 최종 입찰가 산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.