나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [8] 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 순천지원 2025타경52095 (8) 사건의 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층404호

건물용도: 공동주택 (건축물대장상 표제부 기재)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 404호

감정가: 294,900,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.12평)

건물면적 (전용): 78.18㎡ (약 23.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영복음신용협동조합 (등기부 을1, 을7 기록 참조)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 공실, 내부 공사 미비

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하며, 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황:

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 대체로 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제1종전용주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

을1, 회원신용협동조합 근저당권 (2023년 12월 21일 접수) 입니다.

등기부채권 총액:

4,037,040,000원 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부상 을1, 을2, 을7, 갑7, 갑8 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

또한, 갑4 소유권이전 3번 신탁등기말소 또한 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없음. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우는 없습니다.

1.4. 상권분석

최근 거래 사례 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일한 '프레지움TOP테라스' 단지 내에서 동일 면적(78.1838㎡)의 연립주택이 2026년 1월 19일 135,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 시점에서 완공된 물건의 시세를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다.

다른 거래 사례로는 2025년 2월 18일 45,000,000원(71.11㎡), 2025년 5월 28일 38,000,000원(47.05㎡) 등의 거래가 있으나, 본건과 면적 및 단지가 다른 점을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물 설비 내역:

본 건물에는 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장 등이 설치되어 있으며, 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치되어 있습니다.

주변 편의시설:

본건은 시가지 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 현황은 현장 답사 시 상세 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

내부 공사 미비:

가장 큰 리스크 요인으로, 건물 내부 주요 미시공 또는 미완성 사항이 다수 존재합니다.

공통 사항으로는 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 미설치 등이 있습니다 (201호 제외).

개별 호실별로도 인덕션 미설치, 벽지 및 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치, 화장실 타일 및 변기 미시공, 보일러실 천장 미시공, 후드 미부착 등의 문제가 발견되었습니다. (101호, 103호, 104호, 204호, 304호, 402호, 404호 등)

공실 상태:

총 8개 호실 중 7개 호실(201호 제외)이 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 장기적인 공실 위험이 있음을 시사합니다.

감정가와 시세의 괴리:

감정가 294,900,000원 대비 동일 단지 내 실거래가 135,000,000원과의 큰 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정가의 신뢰성 또는 현재 시장 가치 반영 여부에 대한 의문점을 제기합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 연립주택입니다. 교통 및 입지 여건은 무난하나, 내부 공사 미비 및 다수의 공실 상태가 심각한 단점으로 지적됩니다. 이러한 상태는 입찰 시 높은 할인 요인이 될 수 있습니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 다만, 내부 마감 및 수리 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례(135,000,000원)가 존재하여 시장 가격 형성의 기준이 됩니다.

내부 수리가 필요한 상태이므로, 저렴하게 취득 후 수리하여 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다수 호실의 공실은 잠재적 경쟁자가 적을 수 있다는 의미로 해석될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(135,000,000원)를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

본건은 내부 공사 미비 및 공실 상태임을 고려할 때, 정상적인 상태의 매매가보다 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

내부 수리 및 마감에 상당한 비용(최소 2,000만 원 ~ 3,000만 원 이상 예상)이 소요될 것으로 보이며, 이에 대한 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현 시세(135,000,000원)에서 예상 수리비용 및 공실 위험 등을 고려하여, 대략 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가(294,900,000원)와 실거래가(135,000,000원) 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 수리 필요 정도를 파악하고, 법원 경매 물건의 최저 매각 가격 및 진행 상태를 면밀히 확인하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.