나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [6] 전라남도 여수시 광무동 784-2 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [6] 전라남도 여수시 광무동 784-2 3층304호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경52095
• 주소: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 3층304호
• 용도: 연립주택

순천지원 경매4계 2025타경52095 | 소재지: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 3층304호 | 감정가: 294,900,000원 | 최저가: 206,430,000원 | 용도: 연립주택

1.1. 순천지원 2025타경52095 (6) 물건 보고서

1.1. 1.물건 기본 정보

1.1. 1.1.사건번호

순천지원 2025타경52095 (6)

1.1. 1.2.소재지

전라남도 여수시 광무동 784-2, 3층 304호

1.1. 1.3.용도

연립주택

1.1. 1.4.감정가

294,900,000원

1.1. 1.5.면적

토지면적: 99.50㎡ (약 30.1평)

토지 지분: 99.5㎡ (약 30.1평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.6평)

건물 지분: 78.1838㎡ (약 23.6평)

1.1. 1.6.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 1.7.경매 구분

부동산 임의 경매

1.1. 1.8.채권자

통OOOOOOOOO

1.1. 1.9.특이사항

법정지상권, 지분 매각

1.1. 1.10.주의사항

공실, 내부 공사 미비

1.2. 주변 환경 및 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 있으며, 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

1.2. 2.교통 상황

단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로 상태

단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 지역은 제1종 전용주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 및 시설 현황

1.3. 1.건물 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 304호이며, 해당 건물은 동향, 계단식 구조입니다. 외벽은 스톤코트 등 마감, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시입니다.

1.3. 2.이용 상태

본 건물(3층 304호)은 현재 공실 상태입니다. (참고: 2층 201호를 제외한 대부분 세대가 공실 상태임)

1.3. 3.설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다. 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치되어 있습니다.

1.3. 4.토지 형상 및 이용 상태

토지는 일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1.법정지상권

법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였으나, 토지 또는 건물이 매매, 증여, 강제경매 등으로 인해 건물과 토지의 소유자가 달라질 때 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말합니다. 이는 건물의 존립을 보호하기 위한 제도로, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 해당 권리의 구체적인 내용과 성립 여부, 그리고 물건에 미치는 영향에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 2.지분 매각

'지분 매각'은 부동산 전체가 아닌, 소유권의 일부 지분만을 경매 대상으로 하는 것을 의미합니다. 본 건은 '토지/건물 일괄 매각'으로 표기되어 있으나 '지분 매각'이라는 특이사항이 함께 기재되어 있어, 해당 물건의 소유권이 공유로 되어 있으며 그 중 일부 지분만이 매각 대상이거나, 전체 매각이지만 소유권 관계에 지분 관련 이슈가 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송 등으로 이어질 수 있어, 소유권 관계를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 3.기타 공부와의 차이

제시된 정보상으로는 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

1.5. 1.상권 특성

본 물건은 여수시 광무동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변은 시가지 인근 야산과 소규모 공동주택, 단독주택 등이 어우러진 환경입니다. '프레지움 TOP 테라스'라는 브랜드 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 주거 환경은 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 상권 분석을 위해 주변 상업 시설이나 편의 시설에 대한 상세 조사가 필요하지만, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 2.생활 편의 시설

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 여수시내와 인접해 있어 차량 이용 시 접근성은 좋을 것으로 보입니다. (추가적인 주변 시설 검색 결과: '프레지움 TOP 테라스'는 여수시 광무동에 위치한 아파트 단지로, 주변에 여수고등학교, 여수여자고등학교 등 교육 시설이 있으며, 상업 시설은 도심 지역에 비해 밀집도가 낮을 수 있습니다. 검색 결과 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크 분석

1.6. 1.공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이며, 주변 세대 역시 공실이 많은 것으로 파악됩니다. 이는 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 단기적으로 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.6. 2.내부 공사 미비

건물 내부의 주요 마감재 미시공, 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 미설치 등 상당 부분의 내부 공사가 완료되지 않은 상태입니다. 또한, 일부 세대에는 인덕션 미설치, 벽지 마감 미완성, 화장실 타일/변기 미시공, 보일러실 천장 미시공, 후드 미부착 등 개별적인 공사 미비 사항이 존재합니다. 이는 낙찰 후 상당한 추가 공사 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 3.혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 위성 사진 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에서 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 4.기타 확인 사항

임대 관계는 미상으로, 정확한 임대차 현황 파악을 위해 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 광무동의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 감정가는 294,900,000원입니다. 비교적 넓은 면적의 토지 지분을 확보하고 있으며, 단지 내 위치하여 주거 환경은 무난할 것으로 보입니다. 교통 접근성 또한 양호합니다.

하지만, '법정지상권' 및 '지분 매각'이라는 특이사항이 존재하여 복잡한 권리 관계가 예상되며, 이에 대한 심층적인 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 현재 다수의 세대가 공실 상태이고, 본 물건을 포함한 내부 공사가 상당 부분 미비된 상태이므로, 낙찰 후 상당한 추가 공사 비용 및 시간 투자가 필요할 것으로 예상됩니다. 따라서, 투자 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 잠재적 가치 상승 : 내부 공사를 완료하고 임대 또는 직접 거주가 가능해질 경우, 단지 내 위치의 장점을 활용하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 권리 관계 해소 시 : '법정지상권' 및 '지분 매각' 관련 권리 관계를 명확히 해소할 경우, 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다. (단, 이는 법률 전문가의 조언을 반드시 구해야 합니다.)

3. 리모델링 통한 가치 증대 : 미비된 내부 공사를 최신 트렌드에 맞춰 리모델링할 경우, 주거 만족도를 높이고 임대 수익률을 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 주거 환경 : 시가지 인근 야산과 공동주택이 혼재된 주택가에 위치하여, 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매4계