나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [6] 전라남도 여수시 광무동 784-2 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52095 (6)

* 소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2, 3층 304호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 294,900,000원

* 토지면적: 99.50㎡ (약 30.1평)

* 건물면적: 78.18㎡ (약 23.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공실, 내부공사 미비

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 3층 304호에 해당함.

* 주변 환경은 시가지 인근 야산지대와 함께 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

* 교통은 단지 동측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 접근성이 대체로 양호한 편임.

* 인접 도로 상태는 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획상 본건은 제1종전용주거지역 및 자연녹지지역에 속함.

* 주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 12월 21일 접수된 회원신용협동조합의 근저당권(을1)임.

* 등기부등본 상 을구에 기재된 모든 근저당권 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 것으로 보임.

* 2025년 9월 29일 접수된 통영복음신용협동조합의 임의경매개시결정(갑7)으로 본 경매 절차가 진행 중임.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 현재 등기된 모든 권리(신탁등기 말소, 근저당권 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 '프레지움TOP테라스'는 2022년 준공된 비교적 신축 연립주택 단지임.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있음.

* 본건과 동일한 건물(프레지움TOP테라스, 78.18㎡, 1층)의 경우, 2026년 2월 12일에 135,000,000원(1억 3천 5백만원)에 직거래된 기록이 있음. (주의: 본건 경매 물건과 동일한 것으로 추정되며, 경매 진행 중인 상황에서의 거래 기록이므로 사실관계 확인 필요)

* 인근 '해피타운'(2025년 준공, 71.11㎡, 4층)은 2025년 2월 18일에 450,000,000원(4억 5천만원)에 직거래됨.

* 인근 '영동빌라'(1994년 준공, 47.05㎡, 3층)는 2025년 5월 28일에 38,000,000원(3천 8백만원)에 중개 거래됨.

* 시세 분석: 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래가(1억 3천 5백만원)가 감정가(2억 9천 4백 9십만원) 대비 현저히 낮은 것은 본건의 현재 상태(내부 공사 미비, 공실)를 반영하는 것으로 판단됨. 최신 축에 속하는 '해피타운'과의 가격 차이는 건축 연도, 단지 규모, 마감 수준 등의 차이에 기인한 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물 중 3층 304호임.

* 건물 내 기본 설비로는 위생 및 급수, 난방, 소화전, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하주차장이 갖추어져 있음.

* 각 세대별 옥상 테라스가 설치되어 있는 점이 특징임.

* 주위는 조용한 주거 환경을 제공하며, 간선도로 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 공사 미비: 본건은 공실 상태이며, 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구, 인덕션, 벽지, 방충망, 보일러실 천장, 후드 등 다수의 주요 마감 및 설비 공사가 미비되어 있음. 이를 완료하기 위한 추가적인 공사 비용과 시간이 상당할 것으로 예상됨.

* 시세와의 격차: 동일 건물 내에서 1억 3천 5백만원에 거래된 기록은 감정가와 큰 차이를 보여, 현재 미완성 상태가 시장 가치에 부정적인 영향을 미치고 있음을 시사함.

* 공실 유지: 공실 상태가 지속될 경우, 관리비 등 부대 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 여수시 광무동에 위치한 신축(2022년 준공) 연립주택 '프레지움TOP테라스' 3층 304호임.

* 감정가는 2억 9천 4백 9십만원으로 책정되었으나, 현재 공실이며 다수의 내부 공사가 미비된 상태임을 반드시 인지해야 함.

* 등기상 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리나 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래가(1억 3천 5백만원)가 시세의 현실적인 기준점이 될 수 있으며, 이는 내부 공사 미비 상태를 반영한 것으로 보임.

* 내부 공사를 완료하고 주택을 정상화할 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이에 소요되는 비용과 시간, 그리고 시장 상황 변동 리스크를 충분히 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 준공) 건물로, 내부 공사 완료 시 상품성 향상 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 엘리베이터, 시스템 에어컨 등 현대적인 편의 설비 구비.

* 조용한 주택가에 위치하며 자연 녹지 지역과 인접하여 쾌적한 주거 환경 기대.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 복잡한 법적 절차 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 294,900,000원

* 동일 물건 최근 거래가 (추정): 135,000,000원

* 본건은 현재 공실 상태이며, 다수의 내부 공사 미비 사항이 있어 즉시 입주 및 사용이 어렵고, 상당한 추가 공사 비용 발생이 예상됨.

* 최근 거래가(1억 3천 5백만원)를 현재 시장에서의 미완성 상태 물건의 가치로 판단하고, 공사 완료 후의 잠재 가치 및 추가 투입 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (1억 5천만원 ~ 1억 8천만원). 이는 최근 거래가와 감정가를 감안하고, 공사 완료를 위한 추가 비용 및 예상 가치 상승분을 고려한 추정치이며, 공사 범위 및 비용 산정에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.