나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [7] 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층402호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [7] 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층402호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매4계 2025타경52095 | 소재지: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 4층402호 | 감정가: 294,900,000원 | 최저가: 206,430,000원 | 용도: 연립주택

1. 순천지원 2025타경52095 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (7)

감정가: 294,900,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOO

1.1. 2.물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층 402호

용도: 연립주택 (구분건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 법정지상권, 지분매각

주의사항: 공실, 내부공사 미비

토지면적: 99.50㎡ (약 30.1 평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.6 평) (전용면적)

토지지분: 99.5㎡

건물지분: 78.1838㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지 조건

본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 내에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 시가지 인근의 야산지대에 자리하며, 소규모 공동주택 및 단독주택 등 기존 주택지대가 형성되어 있습니다. 단지 동측으로는 주요 간선도로가 통과하고 있어 차량을 이용한 접근 및 이동이 대체로 용이한 편입니다. 토지는 일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용 중에 있으며, 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 보고서 상 특이사항에 '법정지상권' 및 '지분매각'이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 건물을 철거할 수 없는 권리가 발생할 수 있으며, 지분매각은 전체 부동산의 일부 지분만을 매각하는 것으로, 취득 시 소유권 행사 및 관리에 있어 공동 소유자 간의 협의가 필수적이므로 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본건은 제1종전용주거지역 및 자연녹지지역에 해당합니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다. 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 다소 거리가 있으나, 시가지 인근에 위치하여 생활 편의 시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 주거 지역 특성상 상업적 가치를 기반으로 한 즉각적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다. 또한 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치되어 있어 활용도가 높습니다. 현재 2층 201호를 제외한 7세대가 공실 상태이며, 201호는 점유자가 거주 중인 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '공실' 상태로 인수 시 공실 위험 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

둘째, '내부공사 미비' 사항이 다수 확인되었습니다. 구체적으로 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구 등이 미설치되었으며, 일부 호실에서는 인덕션, 벽지, 타일, 변기, 보일러실 천장, 후드 등이 미시공 또는 미완성 상태입니다. 201호를 제외한 나머지 세대는 이러한 공사 미비 상태에 해당하므로, 입주 및 임대를 위해서는 상당한 규모의 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, '법정지상권' 및 '지분매각'으로 인한 권리관계의 복잡성과 잠재적 분쟁 가능성이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 연립주택 구분건물로, 괜찮은 입지 조건과 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 현재 7개 세대가 공실 상태이며, 다수의 세대에서 내부 마감 공사가 미비되어 있어 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 법정지상권 및 지분매각이라는 특이사항은 권리 분석 및 향후 소유권 행사 과정에서 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 물건의 현재 상태와 명시된 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 잠재적 비용 및 예상 수익을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

입지적 측면에서 여수시 내 주거 지역에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 옥상 테라스와 같은 차별화된 시설은 거주 만족도를 높일 수 있는 요소입니다. 내부 공사 미비 사항은 현재 감정가에 반영되어 있을 가능성이 높으며, 이를 감안하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 직접 거주하거나 임대 수익을 위한 수리 및 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 법정지상권 및 지분매각 관련 법적 검토를 철저히 수행하고, 이를 해결할 수 있는 전략을 마련하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

순천지원 경매4계