나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [7] 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (7)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 294,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 194.12㎡ (약 58.72평)

토지지분: 194.125㎡ (약 58.72평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

건물지분: 78.1838㎡ (약 23.65평)

1.3. 채무 관계

채권자: 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 등기부 채권 금액: 4,037,040,000원

말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당 (2023-12-21, 2,800,000,000원)

1.4. 특이사항

공동담보 물건

공실, 내부 공사 미비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하며, 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매의 말소기준권리는 회원신용협동조합의 근저당권(2023-12-21)이며, 경매개시결정 등기(통영복음신용협동조합)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하는 경우 매각으로 소멸되지 않습니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

본건은 '프레지움 TOP 테라스' 연립주택으로, 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다. 주요 근저당권들은 말소 예정인 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 광무동 일대는 시가지와 인접한 야산 및 주거지대가 혼합된 지역으로, 신축 공동주택 단지가 조성되어 있습니다. 기존 주택지대와 함께 개발이 진행되고 있는 곳입니다.

4.2. 건축 현황

본 건물은 2022년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 4층 건물입니다. 총 16세대로 구성되어 있으며, 본건은 4층 402호입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내에 위치하고 있으며, 주거 지역으로 주변에 다른 주택 단지들이 분포하고 있습니다. (세부 편의시설, 학교, 문화시설 등 정보는 추가적인 현장 답사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.)

5.2. 주요 시설과의 접근성 (예상)

단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 있어 시내 및 외부 지역으로의 접근은 대체로 무난할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

내부 공사 미비 사항이 다수 존재합니다. 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구 등이 미설치되었으며, 일부 세대에는 인덕션 미설치, 벽지 마감 미완성, 화장실 타일/변기 미시공, 방충망 미설치 등의 문제가 확인되었습니다. 또한, 402호의 경우 후드 미부착 및 다수의 사무용품이 적치되어 있는 상태입니다.

6.2. 공실 상태

전체 16세대 중 7세대가 공실 상태입니다. 본건 402호 또한 공실로 추정되며, 이는 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의 깊은 조사가 필요합니다.

6.4. 과도한 채무 총액

총 등기부 채권 금액이 약 40억 3천 7백만원에 달하여, 경매 물건의 규모에 비해 매우 높은 수준입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 광무동에 위치한 비교적 신축 연립주택으로, 대지지분이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 양호한 수준입니다. 하지만, 현재 내부 공사가 상당 부분 미비된 상태로 공실로 방치되어 있으며, 이로 인해 즉각적인 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 임대 관계가 불분명하고 전체 채무액이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 공사 미비 상태를 감안할 때, 입찰 전 예상되는 내부 공사 비용 및 기간을 면밀히 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 양호한 대지지분: 상당한 면적의 토지 지분을 확보하고 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 내부 공사를 완료하고 임대를 놓을 경우, 정상적인 시세로 회복할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 정비된 단지: '프레지움 TOP 테라스'라는 명칭으로 보아, 어느 정도의 단지 관리가 이루어질 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,900,000원입니다. 그러나 현재 내부 공사 미비 및 공실 상태를 고려할 때, 감정가대로 입찰하기는 어렵습니다.

제공된 최근 매매 정보 중 동일 주소지(광무동 784-2)에 위치한 '프레지움TOP테라스' 연립주택(전용면적 78.1838㎡, 2022년 건축, 1층)이 2026년 1월 13,500,000원에 거래된 내역이 있습니다. 이 가격은 일반적인 시세보다 현저히 낮은 수준으로, 내부 공사 미비 또는 특수한 거래 조건이 반영된 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 내부 공사 비용 및 잠재적 리스크를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 예상되는 내부 공사 및 수리 비용을 최소 30,000,000원에서 50,000,000원으로 가정할 경우, 이를 감안한 적정 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 정확한 공사 비용 산출과 현장 답사를 통한 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.