나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [3] 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 순천지원 2025타경52095 (3)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2, 1층 104호 (전라남도 여수시 광무7길 17-19)

용도: 연립주택

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

감정가: 287,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 면적: 97.19㎡ (약 29.4평)

건물 면적: 78.18㎡ (약 23.6평)

총 건물 연면적 (단지): 2,530.75㎡ (약 765.7평)

총 동 수 (단지): 2개 동

총 세대 수 (단지): 16세대

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 1층 104호입니다.

주변 환경은 시가지와 인접한 야산 지대에 자리하고 있으며, 소규모 공동주택 및 단독주택으로 이루어진 기존 주택 지역입니다.

교통 상황은 단지 동측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 대체로 양호합니다. 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제1종 전용주거지역 및 자연녹지지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 12월 21일 접수된 회원신용협동조합의 근저당권 (을1 순위)입니다.

낙찰 시 말소되는 권리:

* 회원신용협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 통영복음신용협동조합 근저당권 (을1 (2))

* 진병길 근저당권

* 통영복음신용협동조합 임의경매개시결정 (사건번호: 광주지방법원 순천지원 2025타경52095)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 별도 인수 사항은 확인되지 않음)

등기부채권 총액: 4,037,040,000원 (채권 총액은 매우 높으나, 모두 말소될 예정입니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

본 물건은 '프레지움 TOP 테라스'라는 공동주택 단지 내에 위치합니다.

단지 내에는 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하 주차장, 옥상 테라스(세대당 1개소) 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변은 주거 지역으로, 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

차량으로 약 1~3km 이내 거리에 여수 시청, 여수 공공도서관 등 관공서 및 편의시설이 위치하고 있습니다.

가까운 거리에 여수고등학교, 여수여자고등학교 등 다수의 중고등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 산업시설이나 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 요소는 적습니다.

5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본 물건을 포함하여 총 8개 호실이 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 내부 공사 미비: 다수의 호실에서 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구, 인덕션, 벽지, 타일, 변기, 방충망, 보일러실 천장, 후드 등 주요 마감 공사가 미비하거나 미완성 상태입니다. 이에 따라 상당한 규모의 내부 수리 및 보수 공사 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

* 공동담보 물건: 다수의 채권자가 설정된 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높다는 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있으나, 본 건 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)된 공동주택으로, 외형적인 상태는 양호할 것으로 추정됩니다. 입지적으로도 도심과 접근성이 좋고 녹지 지역에 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

그러나 내부 공사가 대거 미비하고 다수의 세대가 공실 상태라는 점은 큰 부담 요인입니다. 매수자는 상당한 추가 공사 비용과 시간을 투자하여 하자 보수 및 인테리어 공사를 완료해야만 정상적인 임대 또는 매매가 가능할 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 급격한 미완성 상태로 인한 시세 차익 기대: 대규모 공사 미비로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다. 공사 완료 후 시세 상승을 통한 투자 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 신축급의 장점을 누릴 수 있습니다.

* "프레지움 TOP 테라스" 단지의 잠재력: 향후 단지 전체가 정상화될 경우, 지역 내에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 동일 단지, 동일 면적(78.1838㎡)의 1층 매물이 2026년 1월 19일에 13,500만원에 실거래된 기록이 있습니다. 이는 본 물건의 감정가(287,500,000원)와 큰 차이를 보이며, 현 시세를 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다.

내부 공사 미비로 인한 예상 수리비용을 약 50,000,000원으로 가정할 때, 총 투자 비용은 매수 가격 + 50,000,000원 + 제반 비용(취득세, 법무비 등)이 될 것입니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 실거래가(13,500만원)보다 낮은 가격으로 취득하는 것이 필수적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 110,000,000원 을 초기 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.