나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [3] 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [3] 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층104호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경52095
• 주소: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 1층104호
• 용도: 연립주택

순천지원 경매4계 2025타경52095 | 소재지: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 1층104호 | 감정가: 287,500,000원 | 최저가: 201,250,000원 | 용도: 연립주택

1. 순천지원 2025타경52095 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (3)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층104호

용도: 연립주택

감정가: 287,500,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.09평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 지분매각

주의사항: 공실, 내부공사 미비

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내에 위치하고 있습니다.

주위는 시가지 인근의 야산 지대에 형성된 소규모 공동주택 및 단독주택 밀집 지역입니다.

단지 동측으로는 주요 간선도로가 통과하여 차량으로의 접근성은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 채권자는 통OOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석상 '법정지상권' 및 '지분매각'이라는 특이사항이 존재하여 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리로, 이는 향후 토지 이용에 관한 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다.

지분매각의 경우, 본 건은 전체 부동산의 일부 지분만이 경매 대상이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 복잡성이 예상됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되지만, 지분매각 사실은 명확히 인지하고 진행해야 합니다.

1.4. 상권분석

광무동 지역은 시가지 인근의 야산지대에 자리하고 있으며, 주로 소규모 공동주택 및 단독주택 위주로 형성된 주거지대입니다. '프레지움 TOP 테라스' 단지 내에 위치하고 있으나, 본 물건 주변의 구체적인 상업 시설 현황에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 주요 간선도로에 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 보이며, 단지 인근에는 화양초등학교, 화양중학교, 화양고등학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다. 또한, 여수 제1문화산업단지가 인근에 위치하고 있어 지역 경제 활성화 및 관련 인프라 접근성을 기대할 수 있습니다. 하지만 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 다소 거리가 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 4층 건물 중 1층 104호에 해당합니다.

건물에는 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 시스템 에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

또한, 옥상에는 각 세대별로 1개소의 테라스 공간이 마련되어 있습니다.

단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있으며, 주요 간선도로 접근이 용이하여 차량을 이용한 이동 시 편리함을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 두드러지는 리스크는 '공실' 및 '내부공사 미비'입니다.

본 건을 포함한 다수의 세대가 현재 공실 상태이며 (2층 201호 제외), 건물 내부의 주요 공사가 미완성된 상태입니다.

공통적으로 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구 등이 설치되지 않았습니다.

개별 호실별로도 인덕션 미설치, 벽지 및 타일, 변기 미시공, 일부 방충망 미설치, 보일러실 천장 미시공, 후드 미부착 등 인테리어 공사가 상당히 미흡한 상태입니다.

앞서 언급된 '법정지상권'과 '지분매각'으로 인한 복잡한 권리 관계 역시 중요한 리스크 요인입니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 '여수 제1문화산업단지'가 인근에 위치한 점은 해당 시설의 성격에 따라 소음이나 환경적인 영향 가능성을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 전라남도 여수시 광무동의 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 연립주택으로, 기본적인 교통 접근성은 갖추고 있습니다.

그러나 '법정지상권' 및 '지분매각'이라는 복잡한 권리 관계와 더불어, 다수의 세대에 걸친 심각한 내부 공사 미비 상태는 본 건의 가장 큰 단점입니다.

현재 다수 세대가 공실이며, 이를 임대 가능한 상태로 복구하기 위해서는 상당한 수준의 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

여수 제1문화산업단지가 인근에 위치하고 있다는 점은 지역 경제 및 잠재적 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 해당 시설의 성격에 따른 영향도 함께 고려해야 합니다.

따라서 본 건은 잠재적인 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 역량과 자본을 갖춘 투자자에게 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력: 심각한 내부 공사 미비 상태를 적극적으로 리모델링하여 주거 상품으로서의 가치를 끌어올릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 권리 관계 명확화 시: 법정지상권 및 지분매각 관련 문제를 해결하고 권리 관계를 명확히 한다면, 안정적인 부동산 자산으로 전환될 수 있습니다.

- 지역 개발 및 수요: 여수 제1문화산업단지와의 근접성, 그리고 인근 교육 시설 (화양초, 화양중, 화양고) 은 해당 지역의 주거 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다. 이러한 지역적 특성을 고려하여 리모델링 후 임대 또는 매매 시 시장에서의 경쟁력을 분석하는 것이 중요합니다.

- 경매 차익 가능성: 복잡한 권리 관계와 높은 수리 비용 때문에 경매에서 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 추가 비용 및 시간 고려 필수)

법원 정보

순천지원 경매4계