나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [5] 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공실, 내부공사 미비

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (5)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층 204호

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택)

건축년도: 2022년 (사용승인일 2022.07.25)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 204호

감정가: 290,500,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.1평)

건물면적: 78.18㎡ (약 23.6평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통영복음신용협동조합 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내에 소재함.

주위 환경: 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등 기존 주택지대와 혼재되어 있으며, 자연 친화적인 환경을 가지고 있음.

교통: 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통망을 확보하고 있음.

도로: 단지 동측으로 차량 진출입이 가능한 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획: 제1종전용주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 주거 기능에는 적합함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재된 내용 없음)

말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당 (2023.12.21. 접수)

모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

주의: 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태이며, 201호는 점유자 거주 상태로 추정되나 대항력 유무 등은 별도 확인 필요. 공실 및 임대차 관계 미상 시에는 추가적인 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 '프레지움 TOP 테라스'라는 공동주택 단지 내 위치.

단지 인근으로 소규모 주택 단지가 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설은 밀집해 있지 않은 주거 지역임.

최근 동일 단지 거래 사례: '프레지움 TOP 테라스' 78.1838㎡ (2022년 준공) 2026년 1월 19일 135,000,000원에 거래됨. (본건과 면적, 주소 동일)

주변 유사 물건 거래 사례:

* 해피타운 (71.11㎡): 2025년 2월 18일 450,000,000원

* 영동빌라 (47.05㎡): 2025년 5월 28일 38,000,000원 (건축 연도 및 면적이 상이하여 직접 비교는 어려움)

1.4. 생활정보

교육 시설: 단지 인근에 여수문예고등학교, 여수해양과학고등학교 등이 위치하고 있음.

의료 시설: 여수전남병원 등 주요 병원까지 차량으로 약 15~20분 소요됨.

교통 시설: 여수공항까지 차량으로 약 10~15분 거리에 위치함.

자연 및 여가: 방두메해변, 송호해변 등 해변 지역 접근성이 있으며, 주변 야산 지역을 활용한 여가 활동 가능.

편의 시설: 대규모 상업 시설은 밀집해 있지 않으나, 인근 시가지 내 생활 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

공실: 현재 공실 상태이며, 임대 수입 발생까지 공실 기간이 예상됨.

내부 공사 미비:

* 공통사항: 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 미설치 등.

* 개별사항: 101호, 103호, 104호, 204호, 304호, 402호, 404호 일부 미시공 또는 미완성 상태 (예: 인덕션 미설치, 벽지/타일 미완성, 보일러실 천장 미시공 등).

이러한 미비 사항은 추가적인 인테리어 및 수리 비용 발생 요인이 됨.

감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 290,500,000원이지만, 동일 건물 및 면적의 최근 거래가는 135,000,000원으로 약 1억 5천 5백만원 가량 큰 차이를 보임. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 물건 상태 반영 여부 등을 면밀히 검토해야 함을 시사함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 광무동의 공동주택으로, 단지 내 위치하며 기본적인 주거 환경은 갖추고 있음.

교통 및 도로 접근성은 양호하나, 주변 상권이 활성화되지 않은 주거 지역임.

권리 관계는 비교적 명확하여 매수인이 인수할 권리는 없어 보임.

주요 리스크는 공실 상태와 상당 부분 미비된 내부 공사로 인한 추가 비용 발생 가능성임.

가장 큰 쟁점은 감정평가액(290,500,000원)과 동일 건물의 최근 실거래가(135,000,000원) 간의 큰 괴리임. 이는 본건의 실제 가치를 재평가할 필요성을 높임.

1.7. 투자 포인트

동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래 사례(135,000,000원)를 기준으로 볼 때, 잠재적 시세 상승 여력 존재.

내부 공사 완료 후 시장가에 맞춰 임대 또는 매매 시 수익 창출 가능.

여수시 지역 개발 계획 등과 연계한 장기적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 290,500,000원

유사 물건 최근 거래가 (동일 단지, 동일 면적): 135,000,000원

내부 공사 미비로 인한 예상 수리 비용: 약 15,000,000원 ~ 25,000,000원 (내부 마감재, 설비 등에 따라 상이)

현재 상태에서의 합리적 가치를 고려 시, 최근 거래가를 기준으로 수리 비용 등을 감안하여 보수적으로 입찰가 산정.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.