나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [4] 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [4] 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층201호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경52095
• 주소: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 2층201호
• 용도: 연립주택

순천지원 경매4계 2025타경52095 | 소재지: 전라남도 여수시 광무7길 17-19, 2층201호 | 감정가: 293,500,000원 | 최저가: 293,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 순천지원 2025타경52095 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (4)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2, 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 293,500,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.12평)

토지지분: 99.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.18㎡ (약 23.65평)

건물지분: 78.1838㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 지분매각

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하며, 주변은 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대입니다.

교통상황: 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 교통은 대체로 무난합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 스톤코트 등, 내벽은 벽지, 타일 등 마감되었으며, 창호는 샤시입니다.

이용상태: 본건(2층 201호)을 제외한 나머지 7세대는 공실 상태입니다. 201호는 점유자가 거주 중인 것으로 추정되며 정상 상태로 보입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다. 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종전용주거지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 건물 내부 주요 미시공 사항이 존재하며, 공통사항으로 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 미설치 등이 있습니다(201호 제외). 개별 호실별로도 인덕션 미설치, 벽지 및 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치, 보일러실 천장 미시공, 후드 미부착 등 다수의 미비 사항이 확인되었습니다. 상세 내용은 현장 답사를 통해 재확인 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 '프레지움 TOP 테라스'라는 공동주택 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 주거 지역과 야산지대가 혼재된 환경입니다. 동측에 주요 간선도로가 있어 차량을 통한 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, "법정지상권" 및 "지분매각"이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

법정지상권: 법정지상권이 설정되어 있을 가능성이 있어, 토지 소유 관계 및 건물과의 법률적 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 이는 추후 토지 사용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

지분매각: 본건은 전체 부동산 중 일부 지분에 대한 매각으로, 낙찰자는 다른 지분 소유자와 공유하게 됩니다. 이는 향후 건물 및 토지의 관리, 처분 등에 있어 다른 소유자들과의 협의가 필요함을 의미합니다.

채권자: 통OOOOOOOOO

1.5. 상권분석

본건이 위치한 광무동 일대는 주거 단지와 근린 생활시설이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. '프레지움 TOP 테라스' 단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있을 수 있으나, 복합적인 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 내에는 엘리베이터, 시스템 에어컨, 난방 설비, 위생 설비 등이 설치되어 있으며, 지하 주차장과 옥상 테라스가 구비되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 다만, 감정평가서상 다수의 세대에 걸쳐 실내 조명, 다용도실 도어, 화장실 점검구 등 공통적인 미시공 및 미비 사항이 확인되었으며, 개별 호실별로도 인테리어 미완성, 일부 설비 미설치 등의 문제가 있는 것으로 파악되었습니다. 본건인 201호는 점유자가 거주 중으로 정상 상태로 추정되나, 정확한 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

첫째, 감정평가서에 명시된 다수의 미시공 및 미비 사항은 낙찰 후 상당한 보수 및 마감 비용 발생을 예상하게 합니다. 특히 공통 부분의 미비 사항은 전체 단지 관리와 관련될 수 있습니다.

둘째, "지분매각"으로 인해 타 지분 소유자와의 관계에서 발생할 수 있는 관리, 유지보수, 재건축 등에서의 분쟁 가능성이 존재합니다.

셋째, "법정지상권"이 있다는 점은 토지 이용에 관한 법적 제약이 발생할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 정확한 권리 분석이 필요합니다.

넷째, 다수 세대가 공실 상태인 점은 지역 내 부동산 시장 상황이나 해당 단지의 매력도에 대한 고민이 필요함을 나타낼 수 있습니다.

다섯째, 혐오시설과 관련하여, 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 여수시 내에서 쓰레기 소각 시설 설치를 둘러싼 논란이 지속적으로 발생하고 있습니다. 구체적으로 광무동 784-2번지 주변에 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 없으나, 여수국가산단과 인접한 묘도 지역 등에서 의료폐기물 소각시설 설치 관련 주민 반대 의견이 있는 것으로 나타났습니다. 이는 향후 지역 개발 방향이나 환경적 요인에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 여수시 광무동에 위치한 '프레지움 TOP 테라스' 연립주택으로, 지하 주차장, 엘리베이터 등 기본 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 미시공 및 미비 사항, 지분매각 및 법정지상권 설정이라는 복합적인 권리 관계는 낙찰자에게 상당한 주의와 추가적인 조사, 투자를 요구할 것으로 판단됩니다. 특히, 권리 관계의 명확한 분석과 미비된 공사 부분의 완공 및 보수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트를 가질 수 있습니다.

첫째, 해당 물건은 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 상당 부분의 미시공 및 미비 사항을 보수 및 완공하여 재가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

셋째, 주거 지역에 위치하며 간선도로 접근성이 양호하여, 주거용 또는 임대용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

넷째, '프레지움 TOP 테라스'는 리조트형 콘셉트의 고급 주택 단지로 알려져 있어, 단지 자체의 브랜드 가치를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매4계