나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52095 [4] 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 내에 위치하고 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통상황

본건 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호, 1층 103호, 1층 104호, 2층 201호, 2층 204호, 3층 304호, 4층 402호, 4층 404호(공히 동향, 계단식)로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

기호 4) 2층 201호를 제외한 7세대는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장 등이 설치 되어 있으며, 옥상에 세대당 1개소의 테라스 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물 내부 주요 미시공 사항은 다음과 같음. 공통사항 : 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등이 미설치 되어 있음.(201호 제외) 개별사항 : 호별 내역은 다음과 같으나 주요사항 예시이므로 상세 내역은 현장답사 등을 통하여 재확인하시기 바람. 1) 101호 : 인덕션 미설치, 일부 방충망 미설치, 공사자재 적치 상태 등임. 2) 103호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일.변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등임. 3) 104호 : 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치 등임. 4) 201호 : 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정됨. 5) 204호 : 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공 등임. 6) 304호 : 인덕션 미설치 등임. 7) 402호 : 후드 미부착, 다수의 사무용품 적치되어 있음 등임. 8) 404호 : 인덕션 미설치 등임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52095 (4)

소재지: 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 293,500,000원

토지면적: 99.50㎡ (약 30.1평)

토지지분: 99.5㎡

건물면적: 78.18㎡ (약 23.6평)

건물지분: 78.1838㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 통영복음신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항:

건축물 기본 정보:

건축물명: 프레지움TOP테라스

건축연도 (사용승인일): 2022년 7월 25일

건물 층수: 총 4층 중 2층 (201호)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

건물 전체 연면적: 2,530.75㎡

대지 면적 (전체): 1,592㎡

건축 면적: 551.41㎡

건폐율: 34.64%

용적률: 99.15%

건물 전체 세대수: 16세대

옥외 주차 대수: 24대

내진 능력: 내진능력 VII (안전함)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 전라남도 여수시 광무동 소재 '프레지움 TOP 테라스' 단지 내에 위치하며, 주위는 시가지 인근 야산지대, 소규모 공동주택, 단독주택 등의 기존 주택지대임.

교통 상황:

단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 교통 환경은 대체로 무난함. 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제1종전용주거지역, 자연녹지지역임.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 양준식 (양 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 16일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원임.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 회원신용협동조합 근저당권 (2023년 12월 21일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 총 등기부채권액: 4,037,040,000원

1.3. 상권분석

본건은 신축급 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변에는 유사한 형태의 주택들이 혼재해 있음.

인근 부동산 거래 사례 분석 결과는 다음과 같음.

* 프레지움 TOP 테라스 (784-2번지, 2022년식, 78.18㎡):

2026년 1월 19일, 1층, 78.1838㎡ 면적이 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)에 거래되었음. 본건과 동일 단지, 동일 건물, 동일 면적의 최근 실거래 사례로, 가장 중요한 비교 대상임.

* 해피타운 (611-22번지, 2025년식, 71.11㎡):

2025년 2월 18일, 4층, 71.11㎡ 면적이 450,000,000원 (4억 5천만원)에 거래되었음. 비교적 최근 준공된 단지로, 인근 신축 주택의 높은 가격 수준을 보여주는 사례임.

* 영동빌라 (926-1번지, 1994년식, 47.05㎡):

2025년 5월 28일, 3층, 47.05㎡ 면적이 38,000,000원 (3천 8백만원)에 거래되었음. 건축 연도가 오래되고 면적이 작은 주택으로, 본건과의 직접적인 비교는 어려움.

1.4. 생활정보

주변 시설:

본건은 시가지 인근 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가의 괴리: 본건의 감정가는 293,500,000원이나, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가는 135,000,000원으로 큰 차이를 보임. 이는 시세 하락, 해당 매물의 특이사항, 또는 감정의 시점 차이 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으며, 낙찰 후 자산 가치에 대한 리스크가 존재함.

* 미시공/미완성 사항: 201호를 제외한 타 세대에서 실내 조명기구, 다용도실 도어, 화장실 점검구 등의 미시공/미완성 사항이 확인됨. 본건 201호는 정상 거주 추정되나, 건물 전반의 마감 수준이나 하자 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 높은 총 부채: 등기부상 총 채권액이 40억원을 초과하여 자금 관련 리스크를 시사함.

* 공동담보 물건: 본건이 다른 채무를 위한 공동담보로 제공된 경우, 관련 채무 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 연립주택으로, 건물 상태 및 내진 설계 적용 등은 양호함. 201호는 점유자가 거주하며 정상적인 상태로 추정되나, 다른 세대의 미시공/미완성 사항은 유의해야 함.

가장 큰 쟁점은 감정가(293,500,000원)와 동일 면적의 최근 실거래가(135,000,000원) 간의 현저한 차이임. 인근 신축 주택(해피타운)의 높은 거래가(450,000,000원)는 본건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사하나, 프레지움 TOP 테라스 단지의 실거래가 135,000,000원은 현재 시장에서 본건의 가치가 낮게 형성되었거나, 해당 거래 자체에 특이사항이 있었을 가능성을 제기함.

1.7. 투자 포인트

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가(135,000,000원)를 감안할 때, 시장 가치가 재평가될 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 신축급 건물 가치: 2022년 준공된 비교적 신축인 점은 향후 가치 유지 및 상승에 긍정적 요인임.

* 인근 신축 단지 시세 반영: 해피타운 사례와 같이 인근 신축 단지의 높은 시세 수준이 본 단지에 반영될 경우, 가격 상승 여력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 293,500,000원

주요 비교 사례:

- 동일 단지, 동일 면적 실거래가: 135,000,000원

- 인근 신축 단지 시세 (참고): 450,000,000원 (71.11㎡ 기준)

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

제시된 예상 입찰가는 감정가(293,500,000원)의 약 70~85% 수준으로, 시장에서 확인된 낮은 실거래가(135,000,000원)와 잠재적 가치(감정가 및 인근 고가 사례)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 가격입니다. 다만, 135,000,000원이라는 실거래가는 본건의 실제 시장 가치가 해당 수준에 머물러 있을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 심층적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.