나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경2211 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 265-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 '진서119지역대' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 상업용 부동산, 양어장, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 2필 일단의 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중이며,
기호(4) : 부정형 평지로서, 잡종지 상태이며,
기호(6,7) : 사다리형 평지로서, 잡종지 상태이며,
기호(5) : 세장형 평지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) : 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로인 기호(5)를 이용하여 출입하고 있으며,
기호(4) : 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로인 기호(5) 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.
기호(6,7) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(4) : 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2014-12-29)(접합), 가축사육제한구역
(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.
기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가)는 일반철골구조, 경량철골구조 판넬 위 슁글지붕 지상 2층 건물로서,
- 외 벽 : 판넬 등 마감,
- 내 벽 : 판넬 등 마감,
- 바 닥 : 타일 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호로 시공되었습니다.

이용상태

기호(3-가)는 근린생활시설로서,
1층 : 일반음식점으로,
2층 : 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

-

색상

-

관리상태

-

사용연료

-

유효검사기간

-

기타(옵션등)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1,2 : 2필 일단의 토지로 이용 중
3.지상 소재 제시외 수목 및 조경석은 매각에서 제외
4.목록3 : 제시외 건물 부분(2026.01.15.자 보완감정평가 회보서의 건물개황도상 ㉠, ㉡)은 본건 매각에 포함
5.목록6,7 : 지적상 맹지이나 인접지를 통해 접근가능
6.목록4,6,7 : 공부상 지목 각 ‘양어장’,‘임야’,‘양어장’이나 현황 ‘잡종지’임
7.목록8 : 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '임야 및 일부 도로'이고, 북측 15ⅿ 내외의 포장도로와 연결됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2024타경2211 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 265-10

용도: 근린시설

감정가: 1,095,768,880원

토지면적: 7006.00㎡ (약 2119.3평)

건물면적: 338.96㎡ (약 102.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 카길애그리퓨리나

주요특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 선순위지상권 존재(매각으로 말소 동의서 제출)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 소재 '진서119지역대' 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 상업용 부동산, 양어장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

토지 이용 및 현황:

* 기호(1,2): 2필 일단의 가장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(4,6,7): 공부상 지목은 각 ‘양어장’, ‘임야’이나 현황 ‘잡종지’ 상태입니다.

* 기호(5): 세장형 평지로 도로로 이용 중입니다.

* 기호(8): 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '임야 및 일부 도로'이며, 북측 15m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

인접 도로상태:

* 기호(1,2) 토지는 서측 노폭 약 6m 포장도로인 기호(5)를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호(4) 토지는 서측 노폭 약 6m 포장도로인 기호(5) 및 북측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 기호(6,7) 토지는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 대부분 계획관리지역에 속하며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 중로3류, 준보전산지 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 8일자 하서농업협동조합 근저당권 (을18)

매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부 채권 총액 870,000,000원의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 법적으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 선순위 지상권(을14, 2017년 6월 26일자)이 존재하나, 지상권자인 하서농업협동조합이 매각 시 지상권을 말소하는 것에 대한 동의서를 제출하여 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 유한회사만호수산: 보증금 50,000,000원, 사업자 등록 2024-02-29, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업자 등록 2024-05-13, 대항력 없음.

* 어업회사법인유한회사금빛(곰소): 보증금 1,000,000원, 차임 83,333원, 사업자 등록 2024-07-09, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주위 환경: 본건 인근은 상업용 부동산, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 지역 경제 활동을 지원하는 근린생활시설로서의 역할을 할 수 있습니다. 곰소항 인근에 위치하여 지역 특색을 고려한 상권 형성이 가능합니다.

건물 이용 현황: 현재 건물은 1층 일반음식점, 2층 사무실로 이용되고 있으며, 근린생활시설로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지적사항과 현황의 차이: 일부 토지는 공부상 지목(양어장, 임야)과 현황(잡종지)이 달라, 향후 토지 이용이나 재건축 시 검토가 필요할 수 있습니다.

맹지: 일부 토지가 지적상 맹지에 해당하나, 인접 필지를 통해 접근이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

건물 제시외 물건: 수목 및 조경석은 매각에서 제외되나, 일부 제시외 건물 부분은 매각에 포함되므로 명확한 경계 확인이 필요합니다.

경매 복잡성: 중복병합, 중복사건, 공동담보 등으로 인해 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

선순위 지상권: 등기부상 선순위 지상권이 존재했으나, 매각으로 소멸되는 것으로 확인되어 큰 리스크는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라북도 부안군 진서면 소재의 근린생활시설로, 해안가 인근 지역에 위치하여 지역적 특성을 활용한 사업 가능성이 있습니다. 토지는 다양한 필지로 구성되어 있으며, 일부 공부상 지목과 현황의 차이가 존재하나 접근성은 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 채권이 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 복잡한 권리관계와 토지 현황 차이 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

지역 특성 활용: 곰소항 인근 지역으로, 관광 및 지역 특산물 관련 사업으로의 확장 가능성이 있습니다.

권리관계 명확성: 인수되는 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

건물 활용도: 근린생활시설로서 1층은 음식점, 2층은 사무실 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다.

토지 잠재력: 다양한 필지와 현황을 가진 토지로, 재개발 또는 용도 변경 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 1,095,768,880원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서의 예상가는 참고용이며, 실제 입찰가는 상세한 현장 조사와 전문가의 추가 분석을 통해 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.