나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경282 [2] 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 ""부안중학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산(전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 제근린생활시설동 제1층 제102호 외 3개호(103호, 114호, 115호)으로서, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 다가구·다세대주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1~4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 단층 중 제1층 제102호, 제103호, 제114호, 제115호 으로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리창 및 섀시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2) - 경계벽을 제거하여 현황 1개호의 근린생활시설로 이용중임.(기준시점일 현재 상호 : 부안족발)
일련번호(3,4) - 경계벽을 제거하여 현황 1개호의 근린생활시설로 이용중임.(기준시점일 현재 상호 : 세븐일레븐)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 전기설비, 옥외소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""주상복합 건물부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통해 출입하며, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

632 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(접합) 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본 건 일련번호(1,2,3,4,)는 공부상 각 각 1개호이나, 현황 일련번호(1,2), 일련번호(3,4)가 경계벽을 제거하여 현황 각 각 1개호로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.경계벽을 제거하여 인접 호수(목록3: 114호, 목록4: 115호)를 현황 1개호의 근린생활시설(상가)로 사용 중이며, 현재 상호는 '세븐일레븐'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경282 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 114호

용도: 근린상가

감정가: 743,000,000원

토지면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

건물면적: 98.28㎡ (약 29.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동진강낙농축산업협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 본 물건은 114호와 115호가 경계벽이 제거된 상태로 합쳐져 1개 호실처럼 사용 중이며, 현재 '세븐일레븐' 상호로 영업하고 있습니다.

2. 입지조건

위치: 전북 부안군 부안읍 서외리, 부안중학교 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설, 단독주택, 다가구/다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 남측으로 폭 약 25m, 서측 및 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25m~30m), 소로2류(8m~10m), 소로3류(<8m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 21일 접수된 동진강낙농축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 김 (김선겸)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,400,000원

전입(사업자등록)일자: 2024년 10월 2일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

집합건물 등기부채권 총액: 1,216,000,000원 (등기부상 확인된 총 채무액)

4. 상권분석

주요 업종: 본 건물은 근린생활시설로, 현재 114호와 115호가 합쳐진 공간에서 '세븐일레븐' 편의점이 영업 중입니다. (참고: 감정평가요약에 따르면 102, 103호는 '부안족발'로 이용 중입니다.)

유동인구: 상업지역 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

입지 강점: 부안중학교 인근에 위치하며, 주변 주거 밀집 지역에 있어 생활 편의시설로서의 입지가 양호합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 부안중학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설과 주택들이 밀집해 있습니다.

편의시설: 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 상권이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

관공서/금융기관: 부안군청 및 주요 금융기관 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

합병 호실 사용: 본 물건(114호)은 인접한 115호와 경계벽이 제거된 상태로 사용 중이므로, 향후 원상복구 또는 개별 호실 분할 등에 대한 추가적인 고려와 비용이 발생할 수 있습니다.

용도지역 복합성: 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어, 향후 주변 개발 계획이나 정책 변화에 따라 업종 제한이나 개발 방향에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

건축물 현황: 공부상에는 개별 호실로 등재되어 있으나, 현황은 경계벽이 제거되어 합쳐진 상태로 사용 중이므로, 실제 이용 현황과 공부상과의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 현재 특별히 문제가 될 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (매각물건명세서상 특이사항 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 부안군 부안읍의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 현재 '세븐일레븐' 편의점으로 성업 중인 것으로 파악되며, 두 개 호실이 합쳐져 넓은 면적을 활용하고 있어 영업에 유리한 조건입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 부담해야 할 권리상의 위험은 적습니다.

부안중학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 입지적 장점을 바탕으로 지속적인 영업 또는 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 합병된 호실의 사용 현황에 대한 실사 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 현재 편의점(세븐일레븐) 영업 중으로, 임대차 승계 또는 신규 임대를 통해 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

넓은 면적 활용: 두 개 호실이 합쳐진 넓은 면적은 다양한 업종으로의 전환이나 기존 영업 규모 유지를 위한 좋은 조건입니다.

우수한 입지 조건: 학교 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 뛰어나, 상가로서의 가치가 높습니다.

권리 인수 부담 적음: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서, 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 위험이 거의 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하며, 법원 감정가 및 물건의 현재 가치, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하는 예상 입찰가를 별도로 산정하지 않습니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 충분한 현장 조사와 분석을 거친 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.