나이스옥션 법원경매 제주 2026타경56 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 781-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 ‘하고수동 해수욕장’ 북서측 근거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 답 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사항은 무난시됨

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지인 장방형의 토지로서, ‘근린생활시설 및 단독주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6m내외의 아스콘포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별지‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서 (사용승인일 : 2001.07.21) 외벽 : 드라이비트마감 등, 바닥 : 몰탈노출, 타일, 우드륨장판 등. 내벽 : 타일,페인트마감,벽지붙임 등, 창호 :강화유리도어, 하이샷시 등.

이용상태

음식점(1층,현장표시:우도식당) 및 펜션(2~3층,현장표시:우도올레펜션)으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호2: 공부상 ‘근린생활시설,단독주택’이나 현황 ‘음식점(1층) 및 펜션(2~3층),보일러실 및 다용도실(지하1층)’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경56 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 781-5

건물용도: 근린주택

감정가: 1,224,032,150원

토지면적: 988.00㎡ (약 299.0평)

건물면적: 800.95㎡ (약 242.4평) (제시외 건물: 160.90㎡, 약 48.7평 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 ‘하고수동 해수욕장’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주로 전 및 답 등으로 이루어진 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로, 가축사육제한구역 및 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 등기부등본상의 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리인 여서새마을금고 근저당권(2016.02.11. 접수) 이하로 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 557,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,500,000원

- 전입일자: 2024-09-23

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 건물은 현재 1층은 음식점(현장표시: 우도식당), 2-3층은 펜션(현장표시: 우도올레펜션)으로 이용 중입니다.

우도면 연평리는 하고수동 해수욕장 인근으로 관광객 유동이 있는 지역입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 인접한 연평리 781-6번지에 위치한 '우도드림빌리지'(2001년 건축, 연립주택)는 2025년 11월 17일 70.89㎡ 면적이 60,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 279.7만원 수준입니다.

한편, 연평리 456-1번지의 '영일빌리지'(2023년 건축, 다세대)는 2024년 12월 30일 56.72㎡ 면적이 251,500,000원 (평당 약 1,467.7만원)에, 45.49㎡ 면적이 201,500,000원 (평당 약 1,473.0만원)에 거래되었습니다.

본건은 이와 같은 주변 시세 및 본건의 감정가(1,224,032,150원)를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.4. 생활정보

하고수동 해수욕장과 인접하여 레저 및 휴식 활동에 용이합니다.

우도라는 특수성으로 인해 지역 내 생활 편의시설은 제한적일 수 있으나, 관광지로서의 가치가 높습니다.

차량 접근성이 확보되어 있어 기본적인 이동은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 2001년으로 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

공부상 용도('근린생활시설, 단독주택')와 현황('음식점, 펜션')이 일부 상이하여, 추후 용도 변경 또는 사업자 등록 시 확인이 필요할 수 있습니다.

제주특별법에 따른 건축계획심의대상구역에 포함되어 있어 향후 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

우도 지역 특성상 관광객 수요에 따른 업종의 경기 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 우도 내 관광지 인근에 위치한 근린주택으로, 현재 음식점 및 펜션으로 운영 중인 수익형 부동산입니다.

감정가는 12억 2천여만원으로, 넓은 토지와 건물을 포함하고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건물의 노후도 및 공부상 현황 차이에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우도 관광의 중심지 인근이라는 지리적 이점.

성수기 및 주말에 높은 수익을 기대할 수 있는 펜션 및 음식점 운영 가능성.

토지 면적이 넓어 향후 증축 또는 재건축 등 개발 잠재력 보유 (단, 관련 법규 확인 필요).

토지 및 건물 일괄매각으로 권리 분석이 비교적 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,224,032,150원입니다.

주변 유사 연식의 부동산 거래 사례(연평리 781-6번지, 2001년 건축, 70.89㎡ 거래가 60,000,000원)를 고려할 때, 본건의 넓은 토지 면적과 건축 면적, 관광지로서의 입지 가치를 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 신축 다세대 주택의 거래가는 상당한 차이를 보이나, 이는 건물 연식 및 주택 유형의 차이로 보입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1,200,000,000원에서 1,300,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰가는 실제 경매 진행 시 경쟁 상황 및 현장 방문을 통한 추가적인 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.