나이스옥션 법원경매 제주 2026타경15 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1747-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 목록3,4.는 지분매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 제주지방법원 2026타경15 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1747-4

용도: 단독주택

감정가: 592,439,150원

토지면적: 1077.00㎡ (약 325.79평)

토지지분: 303.3336㎡

건물면적: 155.17㎡ (약 46.94평)

건물지분: 전체 매각

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록3,4. 지분매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 물건지 개요

제공된 감정평가서 요약 상 주위 환경, 교통 상황, 형태 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태 등에 대한 구체적인 정보가 기재되어 있지 않아 상세한 분석이 어렵습니다.

2.2. 주변 환경

본건이 소재한 제주 서귀포시 안덕면 화순리 일대는 제주 남서부에 위치하며, 해안과 인접하여 아름다운 자연 경관을 특징으로 하는 지역입니다. 인근에 산방산, 용머리해안 등 주요 관광지가 위치하고 있어 관광객 유치 또는 휴양 목적에 적합한 입지입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 특정 혐오 시설의 유무 등 상세한 현장 정보는 별도의 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 공

보증금: 5,000,000원

차임: 7,000,000원 (해당 금액은 월세일 경우 일반적인 임대차 시장의 통상적인 수준을 크게 벗어나므로, 연세 또는 다른 형태의 계약일 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

전입일자: 2025-07-10

확정일자: 2025-07-10

배당신고일자: 2026-04-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

제시된 임차인 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다.

제시외 건물(48.20㎡)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

토지 및 건물 등기부등본 상 을6(근저당, 농협은행주식회사, 360,000,000원, 2020-12-15 접수)이 말소기준권리입니다. 본 물건의 경매 개시 결정(2026-01-22, 채권자 박양우)보다 선순위의 권리는 없으며, 을6 근저당 이후 접수된 모든 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

3.4. 등기부상 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 619,800,000원

건물 등기부채권 총액: 619,800,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 모두 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건의 '단독주택'과는 물건의 종류, 규모, 그리고 토지 이용 방식(지분 매각) 면에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 1:

면적: 전용면적 75.545㎡

거래가: 225,000,000원

거래일: 2026년 4월 20일

주택 유형: 다세대

위치: 제주 서귀포시 안덕면 화순리

* 최근 매매 2:

면적: 전용면적 62.44㎡

거래가: 220,000,000원

거래일: 2026년 6월 13일

주택 유형: 다세대

위치: 제주 안덕면 화순리 (제주시로 표기되었으나, 안덕면 화순리는 서귀포시 관할이므로 혼동 가능성이 있습니다.)

4.2. 시세 분석의 한계

상기 다세대 주택 거래 사례는 본건의 단독주택 가치를 정확히 반영하기 어렵습니다. 본건의 경우, 토지 지분 매각이라는 점과 건물 전체가 매각된다는 점이 중요한 고려 사항이며, 정확한 시세 산정을 위해서는 유사한 조건의 단독주택 사례 조사 또는 감정평가액의 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 생활환경

본건이 위치한 안덕면 화순리 지역은 제주의 수려한 자연환경과 해안 관광지 인접성이 좋은 곳입니다. 산방산, 송악산, 모슬포항 등 관광자원이 풍부하며, 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다. 기본적인 일상생활을 위한 편의시설은 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동하면 충분히 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제

본건은 토지 전체 면적(1077.00㎡) 중 약 28.16%에 해당하는 지분(303.3336㎡)만 매각 대상으로 포함되며, 건물 전체(155.17㎡)는 매각됩니다. 이는 향후 건물 소유주와 토지 지분 소유주 간의 복잡한 공동 소유 관계를 형성하게 됩니다. 이로 인해 토지 이용, 증축, 개축, 재건축, 재산권 행사 등에서 분쟁이나 제약이 발생할 소지가 매우 높으므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

6.2. 감정평가 상세 정보 부재

감정평가서 요약 부분에 물건지의 위치, 주위 환경, 교통, 이용상태 등에 대한 구체적인 분석 내용이 누락되어 있습니다. 이는 물건지의 가치를 정확히 평가하고 잠재적 문제점을 파악하는 데 한계로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임차인 차임의 특이성

임차인 공 의 월세(차임)가 7,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 시장에서 매우 이례적으로 높은 금액이므로, 해당 금액이 월세인지, 연세인지, 또는 다른 형태의 계약(예: 사업장 임대료)인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 월세가 맞다면, 계약 조건과 대항력 유무를 포함한 임차인 관련 모든 사항을 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 화순리 소재 단독주택으로, 감정가는 5억 9천여만원입니다. 토지 지분 매각과 건물 전체 매각이라는 복합적인 매각 조건이며, 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 그러나 토지 지분 매각으로 인한 공동 소유의 복잡성, 임차인 관련 미확인 사항, 그리고 감정평가의 상세 정보 부족 등은 본 물건의 가치와 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

다수의 선순위 근저당 및 임의경매 개시 결정이 말소기준권리보다 후순위로 전부 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없습니다.

8.2. 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물(48.20㎡)이 포함되어 있어, 별도의 추가 비용 없이 활용 가능한 면적을 확보할 수 있습니다.

8.3. 관광 및 자연경관 입지

제주의 핵심 관광지인 서귀포시 안덕면 화순리에 위치하여, 관광, 휴양, 리모델링 등을 통한 다양한 투자 수익 창출 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자의 추가적인 인수 부담은 없습니다.

본 건은 토지 지분 매각이라는 특수성이 존재하며, 상세한 물건 정보 및 주변 유사 단독주택 거래 사례 부족으로 인해 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 따라서, 감정평가액 592,439,150원을 기준으로, 토지 지분 매각의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

약 415,000,000원 ~ 474,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.