나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10053 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1843-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광서리교차로' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재합니다. - 기호(3): 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광서리교차로' 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 전, 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1, 3): 대상물건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사 정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용 중 입니다. - 기호(3): 부정형의 토지로 완경사지이며, 전이나 경작하고있지 않습니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 남측 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. - 기호(3): 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2025- 07-25), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01- 30)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 하수처리구역 (2024-10-16)입니다. - 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 공장설립제한지역 , 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자 원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기호(3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 구조로 <사용승인일: 2015.02.02.> 외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 데코타일 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(2): 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비, 화재탐지설비, 태양광발 전설비, 전기차충전기 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 제시외건물(ㅈ)은 인접토지(1497-1번지)상의 비닐하우스에서 사용중인 기계실로 사료됩니 다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 제주지방법원 2026타경10053 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1843-3 (신주소: 제주특별자치도 서귀포시 서광사수동로20번길 30-10)

용도: 다가구주택

감정가: 677,427,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 389.00㎡ (약 117.67평)

* 건물 면적: 198.43㎡ (약 60.03평)

* 건물 제시외 면적: 41.40㎡ (약 12.53평) - 제시외 건물 포함 매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 677,427,400원

* 매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광서리교차로' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 신화역사공원(제주신화월드)과 영어교육도시가 인근에 있어 개발 잠재력이 있는 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

* '서광서리교차로'와 인접하여 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 기호(1) 토지는 사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

* 기호(3) 토지는 부정형의 완경사지로 현재 경작하지 않고 있으며, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 경관보전지구 등 다양한 용도지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 12월 14일자 한국자산관리공사의 근저당권 (을15, 건물 을6)입니다.

* 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 토지 2,500,000,000원, 건물 2,500,000,000원으로, 채무 총액이 매우 높은 편입니다.

* 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -'로 기재되어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 고남희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-27, 대항력 없음.

* 이예린: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-08, 대항력 없음.

* 이은경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-04-18, 대항력 있음.

* 임차인 이은경은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황일 수 있어, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 철저히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수 보증금

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 시설

* 본건 부동산은 제주신화월드, 신화테마파크, 영어교육도시 등 대규모 복합리조트 및 교육 시설과 인접해 있어 지역 개발의 영향을 받을 가능성이 높습니다.

* 안덕면 지역은 제주 자연환경을 기반으로 한 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다.

* 과거 신화월드 인근 공유지분 토지들이 기획부동산을 통해 고가에 판매되었으나, 현재는 방치된 상태라는 임장 기록이 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 관련 정보에 대한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

4.2. 혐오시설 조사

* 현재 공개된 자료 및 주변 정보 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 장례식장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 제주도 전체적으로는 폐기물 처리 시설 확충 및 입지 선정에 대한 논의가 계속되고 있으며, 일부 지역에서는 이러한 시설 유치에 대한 찬반 의견이 존재합니다. 본건 소재지 주변으로 직접적인 혐오시설 유치 계획이 현재로서는 확인되지 않으나, 향후 지역 개발 방향에 따라 변동 가능성은 항상 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경을 이룹니다.

* '서광서리교차로' 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

* 인근에는 오설록 티 뮤지엄, 산방산, 송악산 등 관광 명소가 위치하여 관광객 유치 및 관련 사업과의 연계 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '이은경'입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 거주 관계, 대가 지급 방식, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계를 벗어난 특별한 사정이 있을 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 임차인의 권리 주장으로 인해 명도 절차가 복잡해지거나 예상보다 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

* 등기부상 채무 총액이 25억 원으로 매우 높아, 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 토지

* 제시외 건물(41.40㎡)이 포함된 일괄 매각으로, 해당 건물의 법적 규제 사항이나 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 감정평가서 상 '기호(3)' 토지가 농지로서 농지취득자격증명을 필요로 할 수 있다는 점과 경작하고 있지 않다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 서광리에 위치한 다가구주택으로, 제주신화월드 등 주요 관광 및 개발 지역과 인접하여 잠재적 가치가 있는 곳입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며 감정가는 약 6억 7천만 원대입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이라는 점은 매우 이례적이며, 명도 및 권리 관계에 있어 심각한 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 높아 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 여부 및 토지의 농지 취득 자격 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점에도 불구하고 권리 분석상의 위험 요소가 크므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 안덕면의 핵심 지역(신화월드, 영어교육도시 인근)에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다가구주택으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다 (단, 현재 임차인 상황으로 수익성 판단에 유의).

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 677,427,400원입니다.

현재 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인(이은경)이 보증금 0원, 차임 0원으로 거주하고 있어 명도 시 상당한 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 25억 원에 달하는 등 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 투자자는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인 명도 관련 비용 및 시간, 기타 권리관계의 불확실성)를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 및 소요 비용, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 검토한 후에 결정되어야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시보다는 리스크 요인을 바탕으로 한 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.