나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30200 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 923호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제9층 제923호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌, 외장타일 등 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어마감 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북측의 왕복 6차선, 동측 및 남측의 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30200 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 923호

건물명: 광주역한국아델리움

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제9층 제923호

용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일자 (사용승인일): 2022년 09월 01일

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 236,000,000원

등기부채권 총액: 236,920,000원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대로서 활발한 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

제반 교통 상황은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

북측으로는 왕복 6차선 도로, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있습니다.

토지구획정리사업지구(사업완료지구)로 지정된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2022년 09월 16일이며, 유한회사비알케이가 소유자로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 09월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 56,520,000원)입니다.

이후 우리은행 근저당권, 백정훈의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등 총 3건의 권리가 설정되었으며, 이들 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (백 )

보증금: 180,400,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2022년 10월 14일

확정일자: 2022년 10월 14일

배당신고일자: 2024년 11월 04일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 '없음'으로 확인됩니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금 또는 채무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

다수의 근린생활시설, 상가, 오피스텔 등이 밀집하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

주변 지역은 지속적인 개발 및 재정비가 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 광주역이 인접하여 대중교통 이용 및 광역 이동이 매우 편리합니다.

* 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설이나 환경을 저해하는 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 오피스텔 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

또한 화재 탐지 시설 및 소화전 설비 등 안전 관련 시설도 구비되어 있습니다.

건축물대장상 20층 건물이며, 본건은 9층에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

* 교통: 광주역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 쇼핑: 인근 상업지구 내 다양한 상점 및 마트 이용 가능

* 의료: 주변 병원 및 의원 접근 용이

* 업무: 상업지구 특성상 업무 관련 편의 시설 밀집

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소되므로 법적으로 인수할 권리는 없습니다. 이는 투자 리스크를 현저히 낮추는 요인입니다.

6.2. 건물 노후도/상태

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 노후에 따른 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

내외부 마감재(몰탈위페인팅, 치장벽돌, 외장타일, 벽지, 타일 등) 및 창호(새시창)는 일반적인 오피스텔 수준입니다.

6.3. 지역적 리스크

상업지역의 특성상 주변 소음이나 통행량 증가 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

다만, 본건은 9층에 위치하여 소음이나 기타 생활 불편이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광주역 인근의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

또한, 권리 분석 결과 모든 기존 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건입니다.

감정가 236,000,000원 대비 시장 시세도 유사한 수준이거나 약간 하회하는 수준으로 분석됩니다.

따라서 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지: 풍부한 유동인구 및 높은 접근성.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이자 깨끗한 상태.

* 권리 관계 깨끗함: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 상업지구 내 우수한 입지: 업무 및 생활 편의시설 접근성 탁월.

* 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 236,000,000원이며, 주변 시세는 200,000,000원에서 240,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 인수되는 권리가 없고 건물 상태도 양호하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여, 220,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.