나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10081 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 5223 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 "묘산봉 정상" 남서측 원거리 약 1.7km 지점에 위치하며 일대는 지방도변 농경지대를 형성하여 대체로 전으로 이용되고 있고 단독 주택, 물류창고 등이 산재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 12m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10081 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 5223

용도: 전

감정가: 75,913,500원

토지면적: 3893.00㎡ (약 1177.73평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신제주새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 "묘산봉 정상"에서 남서측으로 약 1.7km 떨어진 지점에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 지방도변을 따라 농경지대가 형성되어 있으며, 대체로 밭으로 이용되고 있고 단독주택 및 물류창고 등이 산재해 있습니다. 본건까지 차량의 출입이 용이하여 자가 차량 이용 시 접근이 무난합니다. 서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로(지적상 폭 약 12m)에 접해 있습니다. 김녕리 지역은 아름다운 해안과 자연경관으로 유명하며, 김녕해수욕장, 만장굴, 김녕미로공원 등 관광명소가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, '구좌 숨비해안로'가 인접해 있어 제주 동부 해안의 아름다운 풍경을 즐길 수 있는 위치입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 신제주새마을금고입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 신제주새마을금고의 근저당권(195,000,000원, 2015.07.17) 외 다수의 근저당권이 설정되어 있었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 지상권설정 등기 역시 말소되었습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 총 등기부채권액은 396,000,000원입니다.

주의사항으로, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명은 해당 행정관서에 입찰 전 미리 신청 가능합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지로 이용되고 있으며, 주변에 단독주택 및 물류창고 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있어 일부 개발 가능성은 있으나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 관련 지구 지정으로 인해 토지 이용에 제한이 따릅니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 토지의 용도 및 지역 특성에 따른 잠재적 가치 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 김녕리는 제주시 동부에 위치하며, 아름다운 해변과 풍부한 자연환경을 갖추고 있습니다. 제주시 동부 지역 내에서 버스 등 대중교통을 이용한 이동이 가능하며, 제주시내까지는 약 50분 정도 소요됩니다. 인근에 김녕해수욕장, 만장굴, 김녕미로공원 등 관광 명소가 있어 관광객의 방문이 잦은 편입니다. 다만, 주변 지역은 주로 농경지와 주택지가 혼재된 농촌 형태를 띠고 있어, 대형 편의시설이나 의료시설 등은 제주시내로 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 제때 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 4-2 및 5등급, 지하수자원보전지구 3등급 및 4등급으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이로 인해 건축이나 토지 이용에 있어 엄격한 규제를 적용받을 가능성이 높습니다.

한편, 제주시 구좌읍 동복리에 제주환경자원순환센터(광역폐기물 처리시설)가 위치하고 있으나, 본건 소재지인 김녕리와는 상당한 거리가 있어 직접적인 혐오시설로 인한 영향을 받을 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 김녕리의 농지로서, 아름다운 자연환경 속에 위치하고 있습니다. 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 하는 점과, 다양한 환경 관련 용도지역 지정으로 인한 개발 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현재로서는 농업적 이용이 주된 용도가 될 것으로 예상되며, 향후 지역 개발 계획이나 관련 규제 완화 여부에 따라 잠재적 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주시 구좌읍 김녕리라는 지리적 이점 및 아름다운 자연환경

* 계획관리지역으로 일부 개발 가능성 존재

* 주변 관광지 및 해안도로 인접으로 인한 잠재적 활용 가치

1.8. 예상 입찰가

본 항목은 시장 조사 및 물건 분석을 통해 산정되어야 하므로, 본 보고서에서는 제공하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석 및 권리 분석, 현장 조사 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.